Quando è possibile chiedere la riduzione del canone di affitto

Sono diverse le cause che possono portare alla richiesta di una riduzione del canone mensile per una casa in affitto. Versare un importo mensile più contenuto è una necessità che può coinvolgere trasversalmente quanti hanno sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo e quelli che, per la propria attività, ne hanno firmato uno ad uso commerciale. Generalmente, i motivi per la riduzione del canone d’affitto, sono vizi dell’immobile o una riduzione del reddito (o del fatturato).

Quando posso chiedere una riduzione dell’affitto

Tra le motivazioni che possono giustificare la richiesta della riduzione del canone di locazione ci sono un licenziamento o la cassa integrazione. Ma attenzione, perché la richiesta abbia un valido fondamento, l’evento deve essere imprevisto e inaspettato.

L’inquilino, inoltre, può chiedere la riduzione del canone di affitto quando dovessero emergere dei problemi che non sono stati opportunamente messi in evidenza durante i sopralluoghi dell’immobile. Nel caso in cui l’immobile dovesse presentare dei vizi o dei difetti che non permettono il suo pieno godimento è possibile ottenere la riduzione dell’affitto. Perché il proprietario sia obbligato ad accettare la richiesta, dobbiamo essere davanti a vizi o difetti:

• che siano sopraggiunti dopo che le parti hanno sottoscritto il canone di locazione;
• che nel momento in cui si stava redigendo l’accordo tra le parti fossero occulti o non facilmente conoscibili applicando la normale diligenza.

Casi tipici in questo senso possono essere:

• un’infiltrazione di acqua che proviene dal tetto o da un appartamento adiacente;
• problemi con il riscaldamento;
• un ascensore rumoroso che non permette di dormire la notte.

Nel momento in cui l’immobile non dovesse soddisfare quanto previsto dal contratto, il proprietario deve ridurre il canone di locazione. Se il locatore non dovesse accettare un prezzo più basso, il conduttore ha la possibilità di chiedere l’intervento di un giudice.

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Come posso ridurre il canone di affitto?

Come si deve muovere, pragmaticamente, l’inquilino per riuscire a ridurre il canone d’affitto? Per centrare questo obiettivo può scegliere una delle seguenti opzioni:

• aprire i negoziati con il proprietario dell’immobile. Questa è la strada più semplice. È sufficiente raggiungere un nuovo accordo attraverso il quale viene concessa la riduzione del canone di locazione, che dovrà essere poi registrata all’Agenzia delle Entrate;
• nel caso in cui si stia attraversando un periodo di difficoltà economica, è possibile cercare un coinquilino, con il quale dividere i costi;
• quando l’immobile presenta dei difetti che ne compromettono la fruizione, è necessario far presente immediatamente la situazione al proprietario, in modo da risolverla al più presto o ottenere uno sconto sul canone di locazione;
• qualora fossero sopraggiunti dei problemi economici – come la perdita del lavoro – è necessario farsi parte attiva nei confronti del proprietario, in modo che sia fin da subito consapevole della nuova situazione.

Come chiedere uno sconto su affitto al proprietario

Non è necessario compilare alcun tipo di modulo o documento per chiedere la riduzione del canone di locazione. Non è necessario nemmeno inoltrare una richiesta particolare. È sufficiente aprire un dialogo franco e sincero con il proprietario e concordare il nuovo prezzo.

Ma attenzione: qualsiasi decisione non deve essere presa unilateralmente, ma è importante interfacciarsi direttamente con la controparte, che deve dare la sua autorizzazione. Nel caso in cui l’immobile dovesse presentare dei difetti e il conduttore dovesse chiedere l’intervento di un giudice perché il proprietario non interviene in alcun modo, fino a quando non si conclude l’iter legale in Tribunale deve versare il canone concordato.

Se non venisse adottato questo accorgimento, l’inquilino perderebbe in automatico il diritto ad ottenere la riduzione del canone. Anzi, potrebbe addirittura rischiare di essere sfrattato perché moroso. Una volta concordato il nuovo canone di locazione è importante comunicare all’Agenzia delle Entrate la riduzione, compilando il modello RLI.

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La riduzione del canone di locazione commerciale

Anche quando il contratto di affitto coinvolge degli immobili ad uso commerciale è possibile concordare una riduzione del canone di locazione da versare. A determinare la variazione degli importi e degli obblighi economici possono essere i motivi più disparati, tra i quali ci sono:

• una contrazione del mercato o una crisi settoriale, che possono essere una conseguenza della pandemia di Covid 19 o dell’attuale spinta inflazionistica;
• criticità riscontrate a livello locale, come l’apertura di un cantiere per la realizzazione della metropolitana, che ha modificato le abitudini dei clienti;
• problemi strutturali dell’immobile preso in locazione, che possono avere delle ricadute sulla sua redditività o creare dei disagi. Basti pensare alle conseguenze di un’infiltrazione di acqua.

La pandemia da Covid 19 ha avuto un effetto dirompente sulle attività commerciali, che hanno dovuto chiudere forzatamente. In quell’occasione, nel tentativo di salvaguardare il rapporto contrattuale, la giurisprudenza aveva permesso ai conduttori di ridurre il canone di locazione, richiamando quanto previsto dall’articolo 1464 del Codice Civile in materia di impossibilità parziale della prestazione.

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La rinegoziazione del canone di locazione commerciale

I contratti di locazione commerciale sono regolamentati dal Codice Civile e dalla Legge n. 392/78: la rinegoziazione consiste in un riesame del testo firmato e nella modifica dei termini del contratto che è già esistente. Tutti gli elementi possono essere oggetto di una nuova rinegoziazione, ovviamente se entrambe le parti lo vogliono.

Eccetto per i casi nei quali sull’immobile sono intervenuti dei difetti o dei vizi non presenti alla stipula del contratto le parti possono concordare delle condizioni più favorevoli per il conduttore, nel caso in cui siano sopraggiunti dei problemi che rendono più difficile il proseguo dell’attività. Generalmente l’affitto per gli immobili commerciali viene versato con dei trimestri anticipati, che possono essere oggetto di rinegoziazione tra le parti.

L’accordo tra le parti

Nel caso di una rinegoziazione di un accordo di locazione commerciale è importante registrare il nuovo contratto. Con la circolare n. 60/E/10, l’Agenzia delle Entrate, infatti, ha sottolineato che questa operazione permette di avere una data certa e tutelare le parti, soprattutto il locatore che potrà dichiarare un minore reddito. Ricordiamo, infatti, che il Codice Civile all’articolo 2704 stabilisce che come data certa si acquisisce:

• nel momento in cui l’accordo è registrato all’Agenzia delle Entrate;
• nel momento in cui il contenuto dell’accordo viene riprodotto in atti pubblici;
• quando si verifica un altro fatto attraverso il quale viene stabilito con certezza l’anteriorità della formazione del documento.