Tolleranze costruttive: a cosa servono e come si misurano

Uno degli aspetti fondamentali per la corretta gestione dei progetti edilizi è la comprensione delle tolleranze costruttive, un tema disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia – il D.P.R. 380/2001 – recentemente aggiornato con il Decreto Salva Casa, ovvero il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024. In breve, si tratta di disposizioni che permettono di regolarizzare piccole difformità rispetto al progetto originale dell’opera realizzata, senza imbattersi in violazioni edilizie. Ma, più precisamente, come si considerano le tolleranze costruttive e quali vincoli normativi è necessario rispettare?

Cos’è la tolleranza costruttiva

Così come accennato in apertura, la tolleranza costruttiva è una deviazione minima rispetto ad alcuni parametri – come quelli dimensionali o geometrici – previsti dal titolo abilitativo ottenuto. In parole più semplici, si tratta di leggere difformità rispetto al progetto originale, in base al permesso di costruire, la SCIA oppure la CILA.

Le tolleranze costruttive sono disciplinate dall’articolo 34-bis del D.P.R 380/2001, il già citato Testo Unico dell’Edilizia, e di recente sono state aggiornate con il Decreto Salva Casa. La normativa ne individua due categorie:

• le tolleranze costruttive metriche, cioè le deviazioni quantitative come altezza, cubatura o superficie, con percentuali variabili di scostamento in base alla data di realizzazione dell’intervento;
• le tolleranze esecutive o di cantiere, ovvero lievi irregolarità geometriche o deviazioni minime di finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne, valutate qualitativamente e non soggette a percentuali specifiche.

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In linea generale, le tolleranze costruttive non costituiscono violazioni edilizie se le difformità rientrano nei parametri definiti dalla normativa. Questa disposizione nasce allo scopo di facilitare la regolarizzazione di quelle deviazioni, spesso emerse durante l’esecuzione dei lavori, che non influiscono sulla stabilità, la sicurezza e la conformità dell’opera realizzata: così facendo, si riducono i contenziosi e si incentiva la commerciabilità degli immobili. Tuttavia, è doveroso sottolineare che l’applicazione delle stesse tolleranze costruttive in contesti di vincolo paesaggistico è normalmente limitata.

Come si calcolano le tolleranze costruttive

Compresa la definizione di tolleranze costruttive, è più che lecito chiedersi come si calcolino. In altre parole, come si verifica se la lieve difformità rilevata possa rientrare nei parametri previsti dalla legge? Per rispondere a questa domanda, bisogna innanzitutto considerare la differenza tra gli interventi realizzati prima o dopo il 24 maggio 2024, in relazione alla riparametrizzazione prevista dal Salva Casa.

Le tolleranze costruttive antecedenti al 24 maggio 2024

Per verificare la compatibilità delle difformità registrate con le tolleranze costruttive previste dalla legge, bisogna confrontare le misurazioni post-realizzazione con i dati dal progetto a cui è legato il titolo abilitativo. 

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa ha introdotto una nuova parametrizzazione, rispetto alle precedenti soglie previste dal Testo Unico dell’Edilizia. In particolare, le percentuali di difformità ammesse diventano inversamente proporzionali alla superficie utile dell’unità immobiliare:

• il 6% per una superficie utile inferiore a 60 metri quadri;
• il 5% per una superficie utile tra i 60 e i 100 metri quadrati;
• il 4% per una superficie utile tra i 100 e i 200 metri quadrati;
• il 3% per una superficie utile tra i 200 e i 500 metri quadrati;
• il 2% per una superficie utile oltre i 500 metri quadrati

Queste soglie proporzionali si applicano alle deviazioni rispetto a un titolo abilitativo valido, mentre gli interventi privi di titolo richiedono l’accertamento di conformità, ai sensi degli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.

È bene ricordare che, in base alla sentenza sulle tolleranze costruttive 2771/2025 del Consiglio di Stato, le difformità devono essere sempre calcolate sulla singola unità immobiliare e non sull’intero edificio. Ancora, le modifiche ai parametri del Salva Casa non possono essere applicate retroattivamente a contenziosi già in corso.

Le percentuali per gli interventi posteriori al 24 maggio 2024

Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024, le linee guida del Decreto Salva Casa e le relative modifiche al Testo Unico dell’Edilizia prevedono altri criteri. In questo caso:

• si applica il regime ordinario previsto dall’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, di conseguenza non si approfitta della parametrizzazione proporzionale alla superficie utile;
• le difformità non devono superare il 2% delle misure previste per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri idonei per le singole unità immobiliari.

È bene ricordare che, per entrambi i casi, la misurazione delle tolleranze può avvenire solo in presenza di un titolo abilitativo valido. Inoltre, come specificato dalla sentenza 8591/2024 del Consiglio di Stato, le tolleranze possono essere applicate solo a difformità emerse durante l’esecuzione del progetto approvato, non a scostamenti previsti in fase di progettazione per il ripristino di precedenti abusi.

Ancora, è utile specificare che le tolleranze costruttive strutturali, come quelle relative a elementi portanti dell’immobile, richiedono un’attestazione tecnica obbligatoria nelle zone sismiche, ai sensi dell’art. 34-bis, per garantire la conformità alle norme antisismiche. In ogni caso, le difformità non devono violare la disciplina urbanistica o edilizia vigente, né pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

Cosa significa la tolleranza del 5% in edilizia

Quando si parla di tolleranze costruttive, spesso emergono dubbi sulla percentuale del 5% prevista dalla normativa. Ma cosa si intende, con questa definizione?

Così come visto nei precedenti paragrafi, la tolleranza del 5% si riferisce agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che prevedono una superficie utile compresa tra 60 e 100 metri quadrati, così come da nuovi parametri previsti dal Decreto Salva Casa. In altre parole, si tratta di una percentuale di difformità più generosa rispetto al 2% standard, disposto per gli interventi posteriori alla stessa data.

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A questo scopo, è utile ricorrere a un esempio di tolleranze costruttive. In un appartamento di 80 metri quadrati, se la cubatura prevista è di 240 metri cubi – cioè 80 metri quadrati per tre metri d’altezza – una deviazione fino a 12 metri cubi, ovvero del 5%, è tollerata: pertanto, non sussistono violazioni edilizie.

Cosa si intende per tolleranze costruttive al 6%

Similmente al caso precedente, quando si parla di tolleranza al 6%, si fa riferimento alla percentuale ammessa per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, su unità immobiliari con superficie utile di massimo 60 metri quadrati, sempre in base al Decreto Salva Casa. 

Sempre ricorrendo a un esempio pratico, in un monolocale da 40 metri quadrati con una superficie utile di 40 metri quadrati, una deviazione fino a 2,4 metri quadrati – pari al 6% – è tollerata e non comporta una violazione edilizia.

Cosa accade a seguito della verifica delle tolleranze

Specificati i parametri di legge, sorge il più che lecito dubbio su come ci si debba comportare a seguito della verifica delle tolleranze costruttive.

Il primo caso è quello di un intervento conforme, ovvero con difformità minori che rientrano nelle percentuali previste per legge, indipendentemente si tratti della parametrizzazione per gli interventi entro il 24 maggio 2024 o della soglia standard per quelli successivi a questa data. In questo caso, non trattandosi di una violazione edilizia:

• non è necessaria una sanatoria;
• un tecnico abilitato dovrà attestare la conformità delle deviazioni ai limiti normativi, garantendo che non violino la disciplina urbanistica vigente o pregiudichino l’abitabilità dell’immobile.

Se, invece, le difformità superano le percentuali previste di legge, verranno classificate come un abuso edilizio. Si renderà quindi necessario:

• procedere con un accertamento di conformità, in base agli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001, per vagliare la possibilità di sanatoria;
• se la sanatoria è possibile, si dovranno corrispondere le relative sanzioni pecuniarie, calcolate in base all’entità del danno arrecato o del profitto conseguito;
• se la sanatoria non è possibile, si può incorrere nell’ordine di demolizione e ripristino dei luoghi allo stato originario, a meno che non rientri in altre deroghe previste per interventi edilizi minori.

Tuttavia, oltre alle disposizioni nazionali, è sempre indispensabile anche vagliare eventuali specificità regionali o comunali. Ad esempio, per le tolleranze costruttive la Regione Toscana prevede specifiche procedurali ai sensi della L.R. 65/2014, con semplificazioni del processo di sanatoria per gli immobili vincolati. Nella Regione Lazio, invece, la D.G.R. 742/2024 fornisce indicazioni operative per l’accertamento di conformità: in presenza di abusi edilizi, l’entità del danno arrecato verrà calcolata in base al prezzario regionale, mentre il profitto conseguito sarà proporzionale all’incremento di valore dell’immobile.

Poiché la valutazione delle difformità può essere molto complessa, così come la procedura di sanatoria se necessaria, il consiglio è quello di affidarsi al parere del tecnico abilitato, così come al proprio legale di fiducia.