Fusione di unità immobiliari, CILA o SCIA? Ecco le pratiche necessarie

Non è insolito che, avendo due appartamenti attigui, si decida di unificarli per farli diventare una sola soluzione abitativa. In questo caso, però, è bene essere consapevoli che si entra nel merito di una manutenzione straordinaria per cui sono necessarie delle autorizzazioni. Ma per la fusione di più unità immobiliari serve la CILA o la SCIA? Se l’intervento riguarda esclusivamente modifiche interne e non incide su elementi strutturali, è sufficiente presentare la CILA. Nel caso in cui, invece, siano previsti cambiamenti più rilevanti con i quali si va a modificare la struttura, è indispensabile ricorrere alla SCIA.

Qual è la pratica per unire due appartamenti?

Come anticipato, con fusione di due unità immobiliari a titolo abitativo, s’intende un intervento edilizio che consente di trasformare due appartamenti in un’unica abitazione. In questo modo non solo si va ad aumentare la superficie abitabile, migliorando la funzionalità degli spazi, ma viene aumentato anche il valore dell’immobile su cui si agisce. Attenzione, fusione è qualcosa di diverso dal frazionamento dell’immobile. 

Stabilito questo, però, è importante conoscere le pratiche edilizie necessarie prima di avviare qualsiasi tipo di intervento e rivolgersi un interrogativo essenziale: per la fusione di due unità immobiliari ci vuole CILA o SCILA? Queste, infatti, possono dividersi in due tipologie diverse a seconda degli interventi programmati:

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): secondo l’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, questa va presentata quando i lavori riguardano solo tramezzi interni, impianti e finiture, senza modifiche alla struttura portante dell’edificio.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): gli articoli 22 e 23 del D.P.R. 380/2001, invece, regolano la SCIA, necessaria quando la fusione comporta interventi strutturali, come la modifica di solai, muri portanti o facciate.

Oltre alla pratica edilizia, la fusione di unità immobiliari richiede la variazione catastale e la richiesta di agibilità. La prima deve essere presentata presso l’Agenzia delle Entrate, come previsto dal D.L. 78/2010 convertito in L. 122/2010, una volta terminati i lavori per aggiornare la planimetria presso il Catasto: la fusione tra due unità, infatti, produce un aumento dei metri2.

Per quanto riguarda la richiesta di agibilità, invece, stando alla normativa d.p.r. testo unico dell’edilizia n. 380/2001 Art. 24,25, è necessaria nel caso in cui l’accorpamento abbia comportato una variazione di abitabilità dell’unità appena creata. In questo modo, dunque la fusione è garantita come sicura ed abitabile.

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E se CILA e SCIA non sono state presentate?

Rispettare la normativa vigente in caso di fusione o divisione di unità abitative è fondamentale, oltre che obbligatorio. In caso contrario, infatti, senza la presentazione delle dovute pratiche edilizie, si configura addirittura un abuso edilizio. Una condizione che deve essere sanata il più velocemente possibile per evitare sanzioni economiche piuttosto onerose. Per regolarizzare la situazione, è possibile:

• presentare una CILA tardiva: nel caso della fusione di due unità immobiliari senza opere CILA, se i lavori rientrano nella manutenzione straordinaria non strutturale, si paga una sanzione amministrativa.
• Richiedere una SCIA in sanatoria: è possibile agire per interventi strutturali, previa verifica della conformità urbanistica. Ma cosa vuol dire questo nello specifico? In sostanza non è possibile sanare qualsiasi tipo di intervento, ma solo quelli conformi alle norme urbanistiche al momento in cui si fa richiesta. Si tratta del principio della doppia conformità, ed è applicato per evitare di sanare degli abusi nel momento in cui varia la normativa.
• Verificare la conformità catastale: aggiornare i documenti per evitare discrepanze tra la situazione reale e quella registrata.

Chiarito quando occorre presentare la CILA o la SCIA per ristrutturazioni e non, per quanto riguarda la CILA, comunque, è sufficiente rivolgersi ad un tecnico per andare a modificare la planimetria catastale.

Come fare la fusione di due immobili?

Nel caso, dunque, di due appartamenti attigui, il proprietario più chiedere l’accorpamento attraverso una serie di passaggi tecnici e burocratici:

• Verifica della conformità urbanistica: Prima di procedere con la fusione, è necessario controllare che gli immobili siano conformi alla normativa urbanistica e catastale. Questa verifica serve a individuare eventuali difformità da sanare, come stabilito dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che disciplina gli interventi edilizi in Italia.
• Scelta della pratica edilizia: in base ai lavori da eseguire, si opta per la CILA o la SCIA.
• Esecuzione dei lavori: Dopo l’approvazione della pratica edilizia, poi, è possibile avviare i lavori. Questi devono essere eseguiti in conformità con le norme sulle costruzioni e sulla sicurezza, tra cui il D.Lgs. 81/2008 sulla sicurezza nei cantieri.
• Variazione catastale: Una volta completati i lavori, è necessario aggiornare i dati catastali presentando un nuovo DOCFA all’Agenzia delle Entrate. La variazione catastale è obbligatoria ai sensi del D.L. 78/2010, convertito in L. 122/2010. Questo, infatti, impone l’aggiornamento delle planimetrie in caso di modifiche agli immobili.
• Ultimo passaggio è la richiesta di agibilità, come previsto dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001. Questa certificazione garantisce, come è già stato considerato, il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di efficienza energetica del nuovo immobile creato.

Per concludere, è necessario specificare che è possibile dover sostenere oneri per la fusione di due unità immobiliari. La presentazione della CILA o della SCIA, ad esempio, prevede il pagamento dei diritti di segreteria richiesti dal Comune. L’importo varia in base al regolamento comunale e al tipo di intervento. A questo, poi, si aggiunge anche il pagamento dei diritti catastali con la presentazione della nuova planimetria.

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La fusione di due unità immobiliari comunicanti 

A prima vista unire due realtà immobiliari può sembrare complesso e ricco di ostacoli burocratici. Esiste, però, una condizione in cui la procedura può essere notevolmente snellita. Se le unità immobiliari da unire sono già comunicanti, infatti, potrebbe servire esclusivamente la CILA. Sempre che, ovviamente, non siano previsti interventi strutturali. In questi casi, è importante valutare:

• La necessità di unificare gli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento).
• La modifica delle porte interne e degli spazi comuni.
• L’aggiornamento catastale e fiscale, poiché la fusione potrebbe incidere sulla rendita catastale e sulla tassazione IMU.

La fusione di due unità immobiliari con proprietari diversi

Cosa fare se la fusione è tra due immobili che appartengono a soggetti diversi? In questo caso il processo si complica. Prima di procedere con la fusione catastale, infatti, è necessario che uno dei due proprietari acquisisca la quota dell’altro, poiché il Catasto non consente la fusione di unità con intestatari differenti. L’operazione richiede quindi:

• Un atto notarile di compravendita o donazione per riunire la proprietà in un unico soggetto.
• L’aggiornamento catastale tramite due DOCFA, come richiesto dalla normativa vigente.

Seguendo attentamente questi passaggi e scegliendo la pratica edilizia adeguata, è possibile realizzare la fusione di due unità immobiliari in modo conforme alla normativa, evitando sanzioni e problemi futuri.