Alla scadenza naturale del contratto o nel momento in cui il conduttore si rende responsabile di un grave inadempimento è possibile procedere con lo sfratto di una locazione uso foresteria. Il procedimento, però, non segue la disciplina prevista dalla Legge n. 431/98, ma è regolamentato dal Codice Civile, perché l’accordo viene stipulato a seguito di una libera pattuizione tra le parti. È possibile opporsi allo sfratto solo e soltanto nei casi previsti dalla legge ed è necessario essere supportati da un avvocato.
Cosa prevede il contratto ad uso foresteria
Il contratto di locazione ad uso foresteria ha delle caratteristiche che lo differenziano dai normali accordi di affitto per uso abitativo: viene, infatti, sottoscritto da una persona giuridica – ossia un’impresa – per mettere a disposizione dei propri dipendenti e collaboratori un alloggio. Questo significa che il conduttore non è l’inquilino effettivo: una società stipula il contratto e nell’immobile abita un suo dipendente.
Le caratteristiche principali
A caratterizzare il contratto di locazione ad uso foresteria sono le sue condizioni: la durata e il canone vengono stabilite liberamente tra le parti. Non si ha alcun obbligo a rispettare i classici vincoli previsti dai contratti di affitto ad uso abitativo.
Tra le altre caratteristiche da tenere a mente ci sono:
- non è prevista la cedolare secca: su questa tipologia di contratto non può essere applicata, perché il conduttore è una persona giuridica. Recentemente una sentenza della Corte di Cassazione – la n. 12395/2024 – ha sancito che il locatore può accedere a questa possibilità;
- vi è la massima flessibilità nel determinare la sua durata. Non è obbligatorio rispettare i termini minimi di 4+4 o 3+2 anni;
- l’azienda può portare in deduzione le spese sostenute per il canone di affitto. Questa opzione rende particolarmente vantaggioso questo contratto dal punto di vista fiscale.
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Qual è la durata massima di una locazione ad uso foresteria?
Come abbiamo visto per il contratto di locazione ad uso foresteria non si applicano i limiti temporali previsti per quelli ad uso abitativo. Ma è prevista una durata massima di 30 anni, che è stata stabilita dal Codice Civile.
Le parti quindi possono accordarsi liberamente sulla durata del contratto, ma questo non deve essere superiore a 30 anni. Nel caso in cui dovesse essere stipulato per un periodo più lungo o a tempo indeterminato, la sua durata viene ridotta a 30 anni in modo automatico.
Come funziona lo sfratto locazione ad uso foresteria
Le procedure attraverso le quali si può procedere allo sfratto locazione ad uso foresteria sono grosso modo simili a quelle previste per i contratti di locazione ordinaria. Vi è, però, una differenza di base: a livello normativo è necessario fare riferimento al Codice Civile e non alla Legge n. 431/1998.
Per avviare le pratiche dello sfratto il locatore deve presentare ricorso in Tribunale: l’atto deve essere notificato all’inquilino, che dovrà liberare l’immobile entro la data prevista. Nell’eventualità in cui questo non dovesse accadere, il proprietario ha la possibilità di avviare la procedura esecutiva di sfratto. La procedura deve seguire questo iter preciso:
- comunicazione della disdetta. Il locatore deve comunicare al conduttore la propria intenzione di non rinnovare il contratto;
- nel caso in cui l’inquilino non dovesse liberare l’immobile alla scadenza del contratto, il proprietario deve presentare un ricorso al Tribunale per chiedere un’intimazione di sfratto;
- il Tribunale, a questo punto, notifica al conduttore un atto giudiziario attraverso il quale viene intimato il rilascio dell’immobile;
- se l’inquilino continua a non lasciare libero l’immobile, il locatore ha facoltà di chiedere lo sfratto esecutivo. A questo punto interviene un ufficiale giudiziario, che dovrà far rispettare l’ordine del Tribunale.
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Quali sono i motivi per i quali si può chiedere lo sfratto
Sostanzialmente sono due le motivazioni per le quali il locatore può procedere con lo sfratto locazione ad uso foresteria:
- l’accordo è arrivato alla sua naturale scadenza e non si ha più intenzione di rinnovarlo;
- l’inquilino è moroso: non paga i canoni di locazione nei tempi e nei modi concordati (per tutelarsi da questa situazione è possibile consultare delle banche dati degli inquilini morosi).
Contratto simulato ad uso abitativo
Uno dei rischi che si possono annidare dietro al contratto di locazione ad uso foresteria è la simulazione: si maschera un accordo di tipo abitativo. Emblematica, in questo senso, è quanto capitato a Milano per un accordo che è stato sottoscritto nel 2015 e per il quale la locatrice, alla scadenza dello stesso, manifestava la propria volontà di non rinnovarlo attraverso alcune lettere di disdetta inviate nel corso dei mesi di giugno e settembre 2021.
Il conduttore, però, non ha liberato l’immobile rispettando la scadenza fissata al 23 ottobre 2021. Ha contestato la validità delle comunicazioni che gli erano state recapitate e ha affermato che in realtà quello sottoscritto dissimulava un contratto ad uso abitativo. La pratica, quindi, doveva essere assoggettata alla Legge 431/1998 e la durata dell’accordo doveva essere differente.
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Cosa ha deciso il Tribunale
Il caso ha portato alla pubblicazione della sentenza n. 2210/2023 del Tribunale di Milano, dalla quale si evince che i giudici hanno ritenuta valida la disdetta inviata tramite Pec nel settembre 2021.
Il Tribunale ha respinto la tesi portata avanti dal conduttore secondo il quale il contratto ne simula uno ad uso abitativo. Non è stata portata una prova di tale accordo. Il trasferimento della residenza del conduttore e l’iscrizione dei figli nelle scuole vicine all’immobile preso in locazione non erano stati comunicati alla locatrice, in modo da modificare l’accordo originario.
Tra l’altro i canoni di locazione sono sempre stati pagati dalla società intestataria del contratto di locazione, fattore che ha confermato come lo stesso fosse ad uso foresteria e non ad uso abitativo stabile e continuo da parte del conduttore.
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