Tra le questioni che sollevano i maggiori dubbi in condominio, vi sono di certo le modalità di gestione delle parti comuni dello stabile e degli impianti connessi. Ad esempio, chi può usare l’ascensore condominiale? Può sembrare una domanda banale, in realtà molto dipende dai condomini che effettivamente contribuiscono alla sua manutenzione e, ancora, da specifiche limitazioni previste da regolamento. Ma cosa sapere e quali dettagli verificare, per evitare un uso improprio?
La natura dell’ascensore condominiale
Innanzitutto, per comprendere le modalità di utilizzo dell’ascensore condominiale è necessario vagliarne la sua natura, ovvero se la predisposizione è dovuta alla decisione dell’intero condominio o, ancora, alla scelta di un numero ridotto di condomini.
L’ascensore come parte comune dello stabile
In linea generale, l’ascensore è considerato una parte comune del condominio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, se serve l’uso comune dell’edificio, sia che sia presente sin dalla costruzione, che sia stato installato successivamente tramite delibera assembleare.
In una simile situazione, tutti i condomini ne sono proprietari pro-quota e, di conseguenza, possono avvalersene. Per la stessa ragione, le spese di manutenzione sono condivise: in base all’articolo 1124 del Codice Civile, metà dei costi sono ripartiti secondo i millesimi di proprietà, mentre l’altra metà proporzionalmente all’altezza del piano.
L’ascensore come proprietà esclusiva
Può però anche accadere che l’ascensore condominiale sia a uso esclusivo, ad esempio quando installato da un solo condomino o, ancora, da un numero ridotto di proprietari di unità immobiliari all’interno dello stabile.
In questo caso, l’accesso e l’utilizzo è limitato a coloro che hanno effettivamente contribuito alla sua realizzazione e che provvedono ai costi di manutenzione: non rientra in automatico, di conseguenza, nelle parti comuni dello stabile, a meno che l’impianto non serva oggettivamente all’edificio. Nella maggioranza dei casi, l’effettivo controllo degli accessi ai soli utenti abilitati avviene tramite apposite chiavi di sblocco.
Chi può usare l’ascensore
Definita la natura dell’impianto, è utile comprendere chi possa effettivamente utilizzarlo. In questo caso, oltre all’accesso garantito a chi vi contribuisce, potrebbero esservi limitazioni a livello di regolamento condominiale.
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Le modalità di realizzazione dell’ascensore
Come visto nei precedenti paragrafi, all’interno di uno stabile condominiale ci si può trovare in situazioni diverse per l’accesso all’ascensore. Il primo caso è quello di un impianto predisposto per tutti i condomini, in questo caso:
- ogni condomino può utilizzarlo;
- anche chi non usa l’ascensore deve pagare comunque le quote, perché beneficia del valore aggiunto allo stabile, in base alla ripartizione già illustrata prevista dall’articolo 1124 del Codice Civile.
È però necessario specificare che, se l’ascensore è realizzato in un secondo momento su decisione dell’assemblea, alcuni condomini possono essere esclusi dai relativi costi. Quando si tratta di un’innovazione voluttuaria o gravosa – purché l’utilizzo sia separabile – l’articolo 1121 del Codice Civile permette infatti ai singoli si esprimere la rinuncia all’uso dell’ascensore in condominio.
Ad esempio, l’ascensore per chi abita al pian terreno non ha particolare utilità, se non quella di aumentare il valore dello stabile. Se voluttuario, gravoso e divisibile, è quindi possibile richiedere l’esclusione sia dalle spese di realizzazione che di manutenzione. È però necessario che la rinuncia sia esplicita e documentata, ad esempio perché riportata nella delibera o nel regolamento condominiale: in caso contrario, le relative quote di pagamento rimarranno dovute.
Quando invece l’ascensore è predisposto solo da un condomino, oppure da una porzione ridotta di proprietari:
- l’utilizzo è esclusivo per chi ha contribuito, spesso condizionato al possesso di chiavi o tessere magnetiche di sblocco;
- gli altri condomini non possono avvalersene.
In ogni caso, è prevista la possibilità di subentrare in un secondo momento, sia che l’impianto sia condominiale o destinato a un unico condominio, corrispondendo le relative quote. A questo scopo, è utile sottolineare che chi acquista un appartamento in un condominio dotato di ascensore non acquisisce automaticamente il diritto di utilizzarlo: deve verificare se è disponibile per l’uso condominiale o limitato a un gruppo preciso di condomini e, nella seconda ipotesi, versare le quote di installazione pregresse, rivalutate con interessi, e di manutenzione.
Le limitazioni da regolamento condominiale
Non è però tutto, poiché il regolamento sull’uso dell’ascensore gioca un ruolo cruciale sia nel definire chi possa avvalersene, che le modalità consone di utilizzo. Ad esempio, il regolamento può prevedere:
- restrizioni per terzi, come visitatori dei residenti o, ancora, clienti e fornitori di attività professionali presenti nello stabile;
- eventuali orari d’utilizzo limitato, ad esempio vietandone l’accesso a terzi nelle ore notturne;
- regole di utilizzo, come le modalità d’ingresso per gli animali domestici, il trasporto di oggetti voluminosi, limiti di peso, divieti di fumo e via dicendo;
- eventuali blocchi ad attività non originariamente previste, come il divieto dell’uso dell’ascensore come montacarichi.
Le imposizioni da regolamento hanno ovviamente lo scopo di prevenire un uso improprio dell’ascensore condominiale, che ne potrebbe compromettere le funzionalità, determinare danni o mettere a rischio la sicurezza sia degli stessi utilizzatori, che dello stabile. Come facile intuire, le norme condominiali non possono prevedere limitazioni eccessive, in particolare se violano i diritti dei condomini, come ad esempio residenti disabili.
In caso si rendano necessarie delle modifiche al regolamento assembleare, per cambiare norme già previste o aggiungerne di nuove, bisognerà raggiungere le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:
- la maggioranza degli intervenuti;
- purché rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi dello stabile in prima convocazione o, ancora, 500 millesimi in seconda.
Tuttavia, se le norme sono incluse in un regolamento di natura contrattuale, serve un voto all’unanimità.
È possibile utilizzare l’ascensore per un trasloco
In merito all’uso dell’impianto, possono comunque sorgere numerosi dubbi, ad esempio su eventuali limitazioni non chiaramente espresse da regolamento. Ad esempio, si può usare l’ascensore per fare un trasloco?
In linea di principio, l’uso dell’ascensore condominiale per lavori di piccola entità o movimentazioni domestiche è consentito, a meno che non vi siano esplicite limitazioni da regolamento. Tuttavia, è indispensabile rispettarne i limiti tecnici – di peso e dimensioni – non causare danni e non limitarne l’uso da parte degli altri condomini, determinando disagi prolungati.
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In linea generale, per i condomini residenti e abilitati il divieto d’uso dell’ascensore come montacarichi non può essere definito in senso assoluto, perché sarebbe in contrasto con l’articolo 1102 sulla disponibilità delle parti comuni. Di conseguenza, piccoli pacchi, borse o oggetti non troppo ingombranti possono normalmente essere trasportati, in presenza dei relativi proprietari all’interno dell’ascensore. Eventuali divieti o limitazioni devono essere motivati, ad esempio:
- per esigenze tecniche o di sicurezza;
- quando l’uso è sistematico, come nel caso di attività commerciali, che potrebbero sottoporre l’impianto a sovraccarichi frequenti;
- per l’uso dell’ascensore per lavori di ristrutturazione, se vi sono rischi concreti e non è possibile adottare precauzioni idonee per scongiurare guasti o situazioni di pericolo.
È inoltre utile sapere che, in assenza di norme specifiche, prevale il principio della tolleranza e del buon senso: eventuali danni sono a carico di chi ne è responsabile.
La limitazione dell’ascensore ai condomini morosi
È infine utile chiedersi cosa possa accadere in presenza di un condomino moroso: si può limitare l’uso dell’ascensore a chi non paga le spese di manutenzione? In linea generale, se l’ascensore è condiviso, l’utilizzo deve essere garantito a tutti i condomini in qualità di parte comune, in base all’articolo 1117 del Codice Civile. Quindi, in teoria, l’accesso deve essere garantito a chi non paga. In questo caso, sarà l’amministratore a doversi attivare nel recupero del credito da parte del condomino moroso.
È però vero che l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile consente all’amministratore, previa delibera assembleare, di sospendere l’accesso a servizi dal godimento separato per morosità protratta oltre sei mesi. Tuttavia, per la giurisprudenza la valutazione è caso per caso: alcune sentenze – ad esempio, la 6353/2020 del Tribunale di Roma – ribadiscono un bilanciamento tra il diritto del condominio a esigere i contributi e i diritti fondamentali del condomino, come la mobilità, specialmente per disabili o anziani
In ogni caso, qualora sussistano dubbi sull’accesso all’ascensore, è utile vagliare il parere sia dell’amministratore che del proprio legale di fiducia.
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