Mutuo a tasso variabile con rata costante: funzionamento e convenienza

Sono sempre di più coloro che, in vista di un’imminente compravendita immobiliare, cercano soluzioni di finanziamento che possano essere al contempo flessibili, pur garantendo una certa stabilità. Un’esigenza che può essere soddisfatta da un mutuo a tasso variabile a rata costante, ovvero dove non sono i versamenti mensili a modificarsi nel tempo, bensì la durata del mutuo in base alle fluttuazioni del mercato. Ma come funziona questa soluzione e, soprattutto, quali elementi prendere in considerazione per trovare il mutuo migliore per le proprie necessità?

Come funziona un mutuo variabile a rata costante

Per mutuo a tasso variabile con rata costante si intende una tipologia di finanziamento ipotecario, in cui l’importo della rata mensile rimane invariato per l’intera durata del contratto, mentre il tasso d’interesse può fluttuare in base alle condizioni del mercato finanziario.

Ma in che modo un mutuo variabile può prevedere una rata stabile nel tempo, considerando appunto che il tasso d’interesse può invece cambiare? La risposta è abbastanza semplice: anziché modificare la rata, il tasso d’interesse influenza la durata del finanziamento. In altre parole:

• quando il tasso d’interesse aumenta, l’istituto di credito allunga la durata del mutuo;
• quando il tasso d’interesse decresce, la banca accorcia la durata del finanziamento.

Questa tipologia di finanziamento è solitamente la scelta di preferenza per coloro che desiderano approfittare della stabilità delle rate tipica di un mutuo fisso, che prevede tuttavia costi maggiori, senza però rinunciare alla versatilità del tasso variabile. Ovviamente, prima di sottoscrivere il contratto con la banca, è sempre utile calcolare la rata del mutuo con un simulatore, per essere certi possa rispondere alle proprie necessità.

Cosa significa tasso variabile e rata costante in un mutuo

Ma entrando maggiormente nel dettaglio, cosa significa sottoscrivere un mutuo a tasso variabile con rata fissa? Come già accennato, questa tipologia di finanziamento prevede che le rate si mantengano costanti nel tempo, modificando invece la durata in base all’andamento del tasso d’interesse.

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Ciò è possibile tramite un meccanismo di calcolo che regola la quota capitale del mutuo a tasso variabile con la quota interessi in modo dinamico:

• se il tasso sale, una parte maggiore della rata viene destinata agli interessi, riducendo così la quota del capitale rimborsata e, di conseguenza, allungando la durata del mutuo;
• se il tasso scende, viene destinata una porzione maggiore della rata alla quota capitale rispetto agli interessi, portando così a una diminuzione della durata.

In merito all’indicizzazione, il funzionamento è invece analogo a quello di un classico finanziamento a tasso variabile: viene considerato l’indice di riferimento, in genere l’Euribor, aggiornandolo secondo le scadenze concordate con la banca – un mese, tre mesi, sei mesi oppure un anno. Esattamente come per il mutuo variabile classico, la banca aggiungerà quindi lo spread – ovvero, la percentuale che di fatto rappresenta il suo guadagno – allo stesso tasso indicizzato Euribor.

La formula per il calcolo delle rate

Ma come viene determinata la rata costante? La formula di calcolo del mutuo a tasso variabile, ma con rata fissa, tiene conto dell’importo del mutuo, della durata iniziale stimata e del tasso d’interesse iniziale. L’importo della rata stabile viene determinato al momento della stipula del contratto e il piano di ammortamento viene adeguato periodicamente, in base alle variazioni del tasso d’interesse. Di conseguenza, si applica:

• R = [C * i * (1 + i)^n] / [(1 + i)^n – 1]

Le voci che compongono la formula sono le seguenti:

• R per la rata mensile;
• C per il capitale iniziale;
• i per il tasso d’interesse periodico, ad esempio mensile;
• n il numero delle rate.

Ad esempio, si ipotizzi di voler sottoscrivere un finanziamento a tasso variabile da 30 anni e rata fissa, con un capitale di 150.000 euro e un tasso d’interesse iniziale del 2,8%, che comporta una rata fissa di circa 616 euro. Ma di quanto può aumentare il mutuo a tasso variabile con rata costante? Se il tasso:

• aumenta di un punto percentuale, la durata del mutuo passa a 38 anni e 9 mesi;
• diminuisce di un punto percentuale, la durata del mutuo scende a 25 anni e 3 mesi.

Come facile intuire, i calcoli riportati rappresentano riferimenti teorici basati sulla formula per modificare la durata, ipotizzando un ricalcolo immediato del piano di ammortamento. In contesti reali, la durata potrebbe variare rispetto a quella proposta a causa di arrotondamenti, della frequenza di revisione del tasso, di eventuali minimi e massimi ammessi, nonché altre condizioni stabilite dalla banca.

La convenienza di un mutuo a tasso variabile e rata fissa

Ma il mutuo a tasso variabile con rata costante conviene? È questo il dubbio più diffuso fra coloro che si trovano a dover scegliere tra un mutuo fisso o variabile e le loro relative opzioni.

Come già specificato, questa tipologia di finanziamento è adatta a chi desidera una rata prevedibile, senza però rinunciare ai potenziali benefici di un tasso variabile, ad esempio un costo complessivo inferiore degli interessi quando il tasso è favorevole. In linea generale, è davvero conveniente quando:

• il mercato presenta tassi in calo, perché la durata del mutuo si accorcia;
• si ha un reddito stabile o comunque budget non eccessivamente variabili, per poter procedere a una prevedibile pianificazione finanziaria;
• si vuole sottoscrivere un mutuo di lunga durata, poiché la rata fissa offre serenità e sul lungo periodo è più probabile incontrare annate dove il tasso è favorevole.

Il rischio è però rappresentato dal potenziale allungamento del mutuo, che può essere anche significativo rispetto alle proprie iniziali previsioni. Inoltre, è utile sapere che gli istituti di credito potrebbero prevedere delle clausole per il ricalcolo della rata, se la durata dovesse superare una soglia prestabilita. È quindi indispensabile valutare con attenzione tutte le opzioni prima della sottoscrizione: ad esempio, per molti nuclei familiari potrebbe essere più vantaggioso un mutuo a tasso variabile con rata crescente, che prevede inizialmente rate più basse per gestire al meglio il proprio investimento o, ancora, il mutuo a tasso variabile con cap, che limita l’aumento dello stesso tasso.

Come verificare se il mutuo ha una clausola floor

Come visto nel precedente paragrafo, alcune banche potrebbero prevedere delle clausole, come ad esempio una soglia massima della durata, con successivo ricalcolo della rata. Una delle più frequenti è la clausola floor, che stabilisce un tasso d’interesse minimo applicato al TAN complessivo – cioè, l’Euribor con lo spread – al di sotto del quale il tasso del mutuo non può scendere, anche se l’Euribor diventa negativo.

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Ma come verificare se questa clausola sia presente? Di norma, è sufficiente:

• leggere il contratto, in particolare le sezioni dedicate al tasso d’interesse e alle condizioni di variabilità, perché la banca deve inserire la clausola esplicitamente;
• consultare il PiES, ovvero il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, obbligatorio secondo la Direttiva UE 2014/17, dove l’eventuale clausola è riportata;
• chiedere chiarimenti alla banca, in caso di dubbi, poiché diritto del mutuatario riconosciuto dal D.Lgs. 385/1993, ovvero il Testo Unico Bancario.

Quando la banca è obbligata a rinegoziare il mutuo

Chi sottoscrive un mutuo a tasso variabile e rata fissa, infine, dovrebbe conoscere le modalità di rinegoziazione del mutuo, importanti qualora la durata dovesse risultare eccessiva o, in ogni caso, il piano d’ammortamento non più vantaggioso.

Il diritto di richiedere la rinegoziazione è regolato principalmente dal già citato Testo Unico Bancario, grazie a quanto previsto dalla Legge 40/2007, nota anche come Legge Bersani. La banca è obbligata a valutare la richiesta, ma non è tenuta ad accettarla automaticamente. Tra le condizioni previste per proporre la rinegoziazione, le più comuni sono:

• variazioni eccessive dei tassi, che potrebbero rendere il mutuo insostenibile. In questo caso, il mutuatario può richiedere una variazione della rata o il passaggio a un’altra tipologia di mutuo;
• difficoltà economiche, come la perdita del lavoro o la riduzione dello stipendio, che permettono di richiedere alla banca un allungamento del mutuo, con una riduzione temporanea della rata;
• accordi specifici sottoscritti con il mutuo, ad esempio clausole che prevedono il ricalcolo della rata in caso di superamento di una soglia di durata prefissata.

Come già specificato, per quanto le banche debbano valutare la richiesta di negoziazione, non hanno l’obbligo di accettarla: un fattore da prendere in debita considerazione ancor prima di sottoscrivere il contratto di finanziamento.