Pre-perizia del mutuo: a cosa serve e come funziona

Quello della pre-perizia del mutuo è diventato un passaggio sempre più comune fra coloro che desiderano acquistare casa, anche data la maggiore complessità del mercato immobiliare. Grazie a questo strumento, si può infatti approfittare di una valutazione preliminare del valore di un immobile, prima della perizia ufficiale della banca. La pre-perizia del mutuo viene effettuata da un perito indipendente e serve per capire se il prezzo di vendita dell’immobile sia in linea con il valore di mercato o, ancora, la presenza di problemi che potrebbero inficiare l’ottenimento del finanziamento. Ma come funziona?

Cos’è la pre-perizia del mutuo

Quando ci si appresta ad acquistare un immobile, non è sufficiente trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, ovvero la banca che offre le condizioni migliori. È anche indispensabile verificare non solo che il valore dell’immobile sia allineato con i prezzi di mercato, ma anche l’assenza di problematiche relative alla conformità urbanistica ed edilizia: il rischio è infatti che l’istituto di credito, dopo la verifica, bocci il finanziamento.

Per evitare brutte sorprese, sono sempre di più le persone che richiedono una pre-perizia del mutuo, ovvero una valutazione preliminare, effettuata da un perito indipendente pagato a proprie spese, che possa identificare tutte le problematiche dell’immobile. Per quanto si tratti di un passaggio assolutamente facoltativo, la pre-perizia permette infatti di:

• accertarsi dell’effettivo valore dell’immobile, anche in relazione ai prezzi medi di mercato;
• verificare eventuali problematiche, come abusi edilizi o la mancata conformità dell’immobile.

In altre parole, un’indipendente perizia del mutuo prima del compromesso rappresenta una sorta di ancora di salvezza per gli acquirenti, che possono così valutare l’effettiva fattibilità della compravendita prima di richiedere il finanziamento alla banca.

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Ad esempio, se il perito trova un abuso edilizio – una veranda non dichiarata o qualsiasi altra modifica non autorizzata – il possibile acquirente può decidere se farsi carico dei costi di regolarizzazione, completando la sanatoria prima della perizia ufficiale o, ancora, abbandonare la stessa compravendita.

Come funziona la pre-perizia del mutuo

Ma come funziona la pre-perizia del mutuo? Una volta trovato il perito di propria preferenza – ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto – la fase di verifica dell’immobile si estende su tre fasi principali:

• l’analisi del valore di mercato, con il perito che stima l’effettivo valore dell’immobile e controlla che il prezzo di acquisto sia allineato;
• il controllo della conformità edilizia e urbanistica, con l’analisi dei documenti catastali, dei permessi di costruzione e la regolarità dell’immobile rispetto alle normative vigenti;
• la verifica delle condizioni strutturali dell’immobile, con il tecnico che ne studia lo stato di conservazione, eventuali problemi da risolvere o la necessità di manutenzione.

Ma quanto dura una perizia immobiliare? In linea generale, il sopralluogo può richiedere fino a tre ore, mentre la consegna del rapporto finale può avvenire da uno a cinque giorni lavorativi. È però utile sottolineare che, per chi si avvale di servizi per la pre-perizia del mutuo online, i tempi potrebbero essere inferiori: tolta la fase di sopralluogo, che ovviamente deve avvenire sul posto, le altre possono essere più velocemente eseguite in Rete.

Alla fine del processo, se il perito non evidenzia particolari profili problematici, si potrà procedere alla richiesta del mutuo: a questo punto, la banca procederà con la propria perizia. In caso opposto, grazie a questa valutazione preliminare, il cliente potrà decidere se procedere o ritirarsi dalla compravendita. 

È però utile nuovamente ricordare che la pre-perizia è antecedente e indipendente alla richiesta di finanziamento vera e propria, che segue fasi diverse, come si evince anche dalla guida passo per passo al mutuo.

Quanto costa una pre-perizia del mutuo

I costi di una pre-perizia del mutuo sono molto variabili e dipendono, oltre alle qualifiche e all’esperienza del professionista prescelto, anche dalle condizioni locali del mercato e alla complessità dell’immobile da verificare.

In linea generale, i costi standard potrebbero essere compresi tra 150 e 500 euro, cifre che possono aumentare in presenza di immobili di lusso o, ancora, colpiti da problematiche o abusi edilizi molto complessi da risolvere. I prezzi rimangono comunque indicativi, poiché non è possibile offrire delle cifre che siano valide per tutte le categorie di immobili e, ancora, uniformi a livello nazionale.

Quando viene fatta la perizia del mutuo

Compreso il funzionamento della pre-perizia e i suoi costi, è utile approfondirne le differenze con la perizia del mutuo vera e propria. Ad esempio, quando viene fatta?

La perizia ufficiale del mutuo viene di solito effettuata dopo la firma del compromesso e, di conseguenza, della richiesta formale di finanziamento alla banca. In linea generale, il processo richiede indicativamente dai 15 ai 30 giorni dalla presentazione della domanda di mutuo: verrà infatti nominato il perito della banca, che procederà all’analisi dell’immobile per comprendere la fattibilità dello stesso finanziamento. 

Va però ricordato che, in alcuni casi, anche la perizia della banca può avvenire prima del compromesso, ad esempio quando è presente una clausola sospensiva che subordina l’efficacia dell’accordo tra acquirente e venditore all’effettivo ottenimento del finanziamento.

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In altre parole, mentre la pre-perizia può essere sempre fatta prima del compromesso, affinché l’acquirente possa svincolarsi facilmente dalla compravendita se l’immobile non soddisfa i requisiti desiderati, quella della banca avviene solitamente dopo. 

Cosa succede se il perito della banca valuta meno la casa?

Uno dei rischi principali legati all’acquisto dell’immobile è quello di ricevere una perizia più bassa del compromesso, ovvero una valutazione da parte del perito della banca inferiore rispetto al prezzo di vendita concordato.

Si tratta di uno scenario che può avere conseguenze significative e che, di conseguenza, permette di comprendere appieno l’utilità di una perizia preventiva al mutuo. Sebbene non è detto che le conclusioni del tecnico indipendente siano le medesime del perito della banca, si può avere una previsione sufficientemente affidabile della valutazione da parte dell’istituto di credito.

Ma quali sono i rischi maggiori di una perizia più bassa del compromesso? In linea generale, si può verificare una riduzione dell’importo finanziato. Si prenda un esempio di perizia del mutuo: se l’immobile viene valutato 200.000 euro, invece dei 250.000 richiesti, il mutuatario potrebbe trovarsi con un’erogazione inferiore al necessario. Considerando che le banche solitamente finanziano fino all’80% del valore dell’immobile, il richiedente si ritroverebbe con 160.000 euro anziché 200.000.

Approfittando di una pre-perizia del mutuo, invece, l’acquirente potrebbe:

• tentare una rinegoziazione del prezzo dell’immobile, in modo da riportarlo sui valori valutati dal perito indipendente;
• ritirarsi dall’acquisto, data la differenza proposta e il valore effettivo stimato dal perito.

In definitiva, per quanto completamente a carico del futuro acquirente, la pre-perizia può aiutare a mitigare i rischi tipici della richiesta di un mutuo, come appunto una riduzione dell’importo finanziato o, ancora, una bocciatura in presenza di irregolarità edilizie. Un’opportunità in più per chi, all’interno delle trattative immobiliari e con la banca, vuole minimizzare il rischio di brutte sorprese.