Contratto transitorio con cedolare secca, come e quando si può stipulare

Per gli affitti a breve termine – che abbiano una durata compresa tra 1 e 18 mesi – è possibile beneficiare della cedolare secca per il contratto transitorio: il proprietario dell’immobile può, infatti, versare un’imposta sostitutiva che va a sostituirsi alla normale Irpef. L’aliquota che viene applicata è generalmente pari al 21%, ma in alcuni casi può scendere anche al 10%, quando sono sottoscritti nei Comuni in cui è presente un’alta tensione abitativa. L’utilizzo di questo particolare regime fiscale semplifica la gestione amministrativa del contratto e, soprattutto, permette di accedere ad una serie di vantaggi ad entrambe le parti.

Cosa significa contratto transitorio con cedolare secca

Quando ci si riferisce ai contratti di affitto transitorio ai quali si applica la cedolare secca, si pensa ad un accordo di locazione che possa soddisfare delle esigenze transitorie. È una formula che risulta essere particolarmente utile per i soggetti che sono alla ricerca di un’abitazione per brevi periodi, come i lavoratori in trasferta e gli studenti fuori sede.

La durata del contratto di affitto transitorio – come ben si può intuire dal nome – è limitata: oscilla da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18. È una formula molto flessibile e le sue particolari caratteristiche lo rendono ideali per le situazioni per le quali i soggetti non hanno intenzione di impegnarsi per un lungo periodo. 

In questo più ampio contesto si inserisce la cedolare secca: una particolare forma fiscale semplificata, che permette al proprietario dell’immobile di versare un’imposta sostitutiva sul canone di locazione. Viene evitato, in questo modo, che venga applicata la tassazione progressiva e, soprattutto, locatore e inquilino possono accedere ad una serie di vantaggi economici. Per il contratto di affitto transitorio, tra l’altro, non è necessario versare l’imposta sulle registrazioni, rendendolo un’opzione assolutamente interessante.

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Quali requisiti è necessario possedere

Per poter sottoscrivere un contratto transitorio è necessario che vengano rispettati una serie di requisiti ben precisi. I più importanti sono i seguenti:

• come abbiamo già accennato in precedenza, l’accordo deve avere una durata compresa tra 1 e 18 mesi al massimo;
• l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo. I contratti transitori non possono essere sottoscritti per i locali commerciali o se vengono adibiti a delle attività professionali;
• è necessario che i motivi della locazione siano determinati da delle situazioni particolari, come motivi familiari, di studio o di lavoro. Nel momento in cui viene sottoscritto l’accordo è necessario documentare le varie necessità;
• il proprietario dell’immobile deve optare per il regime fiscale della cedolare secca.

Come funziona la tassazione per i contratti transitori

Ai contratti di locazione transitori è possibile applicare la cedolare secca. L’opzione può essere scelta nel caso in cui l’immobile sia accatastato in una delle categorie che vanno da A1 a A11, con la sola esclusione della A10.

• Il primo vantaggio a cui proprietari ed inquilini accedono è quello di non pagare l’imposta di registro e quella di bollo, che invece sono dovute per la registrazione dei contratti di locazione ordinari.
• Oltre a questa agevolazione immediata, la seconda arriva nel momento in cui è necessario presentare la dichiarazione dei redditi: sul reddito che scaturisce dalla locazione deve essere versata un’imposta sostitutiva al posto dell’Irpef.

Prima di comprendere a quanto ammonti l’aliquota sostitutiva, si ricorda che il contratto di affitto transitorio può essere redatto seguendo i vari modelli di contratto di locazione e, soprattutto, registrato: l’operazione può essere effettuata presso uno degli uffici competenti territorialmente dell’Agenzia delle Entrate o tramite Fisconline. Eventuali proroghe dell’accordo devono essere effettuate entro 30 giorni dalla scadenza dello stesso.

L’opzione cedolare secca può essere revocata ogni annualità. L’imposta sostitutiva da versare è la seguente:

• il 21% del canone annuo, nel caso in cui il contratto si a canone libero stabilito tra le due parti;
• il 10% del canone annuo, nel caso in cui il contratto sia stato sottoscritto rispettando i criteri previsti negli Accordi Territoriali.

I contratti transitori non vanno confusi con gli affitti brevi, che hanno finalità: hanno una durata che non supera i 30 giorni e vengono utilizzate per lo più per esigenze turistiche. Anche in questo caso è possibile beneficiare della cedolare secca, con aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per gli altri.

L’aliquota deve essere versata con le stesse cadenze dei versamenti Irpef: in questo modo il contribuente non dovrebbe commettere degli errori.

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I rischi del contratto di affitto transitorio con cedolare secca

A quali rischi vanno incontro le parti che dovessero sottoscrivere dei contratti di affitto transitorio con cedolare secca? A fornire un chiarimento in questo senso è la sentenza n. 9299 emessa dal Tribunale di Milano il 14 settembre 2017, attraverso la quale i giudici hanno confermato che la durata massima di questi accordi non deve essere superiore a 18 mesi. E che, soprattutto, devono essere indicate in modo dettagliato le ragioni della transitorietà.

La natura transitoria dell’accordo deve essere collegata direttamente a dei specifici eventi e situazioni che possano essere documentate: queste esigenze non devono essere di tipo turistico. Quando dovessero mancare delle valide esigenze giustificatrici della locazione temporanea, non sorgono dei validi motivi per sottoscrivere un contratto transitorio: l’accordo viene tramutato, in modo automatico, in contratto di locazione ordinario della durata di quattro anni, con la possibilità di rinnovo per un ulteriore periodo della stessa durata.

Il legislatore ha previsto anche delle sanzioni nel caso in cui dovesse essere sottoscritto un accordo transitorio senza specificare le ragioni della sua transitorietà e senza fornire la relativa documentazione, che possono arrivare fino a 18.000 euro.

Il contratto transitorio per gli studenti universitari

Nel novero dei contratti di affitto transitori su cui è possibile applicare la cedolare secca rientrano anche quelli destinati agli studenti universitari: anche in questo caso devono essere presenti degli elementi indispensabili, che dovranno essere presentate inderogabilmente nel momento in cui le parti sottoscrivono l’accordo.

Le condizioni sono state introdotte dal legislatore con lo scopo di agevolare gli studenti universitari che sono costretti a spostarsi dal comune di residenza perché il polo universitario scelto è distante da casa.

Per poter sottoscrivere un contratto transitorio per gli studenti è necessario che:

• lo studente universitario abbia la residenza in un Comune diverso rispetto a quello nel quale frequenta l’Università. La condizione deve essere obbligatoriamente indicata all’interno del contratto, perché giustifica lo spostamento dello stesso;
• l’immobile concesso in locazione deve essere ubicato nel Comune in cui ha sede l’Università. Al massimo deve essere quello limitrofo. In alternativa può essere il Comune nel quale si stiano svolgendo dei corsi universitari distaccati.

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Modello di contratto transitorio con cedolare secca

Per evitare di sbagliare nella redazione del contratto di locazione transitorio le parti possono scaricare il modello di contratto di locazione con le relative istruzioni per la compilazione dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello è in formato PDF e tutte le informazioni necessarie per la sua registrazione sono reperibili online, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, i CAF o i patronati.