Differenza tra vani accessori diretti e indiretti ai fini catastali

Conoscere la differenza tra vani accessori diretti e indiretti è di fondamentale importanza, in particolare per comprendere come viene calcolata la consistenza di un immobile ai fini catastali. In linea generale, si tratta di spazi con funzioni specifiche all’interno dell’abitazione, che contribuiscono al calcolo dei vani catastali in modo diverso rispetto a quelli principali. Ma cosa si intende precisamente per vani accessori diretti e indiretti e, soprattutto, come si effettua il loro calcolo?

I vani per la consistenza catastale dell’immobile

Innanzitutto, è utile specificare cosa si intenda per consistenza catastale e, soprattutto, perché il calcolo dei vani sia importante. Si tratta di un’unità di misura impiegata per valutare la dimensione funzionale di un immobile e, a seconda delle categoria catastale, può essere espressa in:

• vani catastali;
• metri quadrati;
• metri cubi.

Nel calcolo delle abitazioni, tale consistenza viene proprio ricavata dalla valutazione dei vani presenti, che possono essere divisi tra:

• vani principali, come il soggiorno o le camere;
• vani accessori complementari, come ad esempio i bagni e le cantine, a loro volta suddivisi in vani diretti e indiretti.

La verifica dei vani catastali è indispensabile per determinare il valore fiscale di un immobile, ad esempio per il pagamento dell’IMU o per la redazione degli atti notarili. Ai fini del calcolo della consistenza catastale, si tiene però in considerazione anche la destinazione d’uso degli ambienti e la loro specifica relazione con i vani principali.

Quali sono i vani accessori diretti

I vani accessori diretti sono tutti quegli ambienti che, pur non essendo vani principali, sono funzionali all’uso dell’abitazione e risultano direttamente collegati ai vani principali, come ad esempio una camera da letto o un soggiorno.

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Ad esempio, il bagno è un vano catastale che rientra tra i vani accessori diretti, perché è indispensabile per l’uso abitativo e, di solito, facilmente accessibile. Inoltre, possono rientrare in questa categoria:

• i corridoi, che servono per collegare fra di loro i vani principali e contribuiscono alla funzionalità dell’abitazione;
• i disimpegni, poiché facilitano l’accesso ai vani principali;
• i ripostigli o i guardaroba, perché spesso integrati con i vani principali e indispensabili per la funzionalità dell’abitazione, considerando come siano destinati alla conservazione degli oggetti.

Come facile intuire, la lista dei vani accessori diretti può essere ben più estesa rispetto all’elenco proposto. Ad esempio, la cucina è considerata un vano principale, salvo casi eccezionali in cui un cucinino di supporto, in genere presente negli immobili di lusso, potrebbe essere valutato diversamente previa verifica tecnica.

Ancora, quando questi ambienti presentano un accesso diretto ai vani principali, quindi senza la necessità di attraversare spazi esteri o aree non abitative, vengono definiti vani accessori diretti comunicanti. È il caso di un bagno raggiungibile direttamente da un corridoio esterno o direttamente collegato a una stanza da letto.

Come vengono calcolati al catasto i vani accessori diretti

All’interno del calcolo della consistenza catastale, i vani accessori diretti non vengono considerati come vani interi, bensì come delle frazioni, in base a quanto definito dal D.P.R. 138/1998 e alle successive circolari dell’Agenzia delle Entrate.

In linea generale, bagni, cucine di servizio, corridoi o disimpegni e ripostigli vengono considerati come 1/3 di vano. Tuttavia, bisogna prendere in considerazione che:

• vengono normalmente considerate dimensioni standard, ad esempio un bagno di circa 4-6 metri quadrati. Vani più ampi o la presenza di più bagni potrebbero essere calcolati diversamente, previa verifica di un tecnico;
• i vani accessori diretti possono avere un peso maggiore in caso di dimensioni eccezionali o funzioni particolari, sempre previa valutazione tecnica.

Cosa sono i vani accessori indiretti

I vani accessori indiretti, invece, sono degli ambienti che presentano una funzione complementare all’abitazione, ma non sono direttamente collegati ai vani principali o, ancora, non sono essenziali per l’uso quotidiano dell’immobile.

Spesso, i vani accessori indiretti sono situati in aree separate e, in alcuni casi, il loro accesso può avvenire attraverso spazi esterni comuni, come nel caso delle scale condominiali. A titolo esemplificativo, fra i vani accessori indiretti si considerano:

• la cantina, spesso situata al piano interrato dello stabile, con funzione di stoccaggio;
• la soffitta, un ambiente del sottotetto usato come deposito o per altre funzioni non abitative;
• il garage o il box auto, destinati al parcheggio dei veicoli;
• la lavanderia, se situata in un’area separata dall’abitazione principale;
• i locali tecnici, come ad esempio il locale caldaia. 

La differenza tra vani accessori indiretti comunicanti e non comunicanti

Quando si parla di vani accessori indiretti, è però fondamentale distinguere tra vani accessori indiretti comunicanti e non comunicanti. Come facile intuire, si tratta di una distinzione basata sul tipo d’accesso all’abitazione:

• quelli comunicanti presentano un collegamento diretto con l’abitazione, ad esempio una scala interna o un passaggio coperto. Gli esempi di vani accessori indiretti comunicanti possono includere una cantina raggiungibile tramite interna all’appartamento, così come una soffitta accessibile tramite botola interna;
• quelli non comunicanti sono invece completamente separati dall’abitazione principale. In altre parole, sono accessibili solo attraverso aree esterne o comuni, come ad esempio una cantina raggiungibile solo avvalendosi delle scale condominiali o, ancora, un garage posto all’esterno dell’edificio principale.

I vani accessori indiretti per il calcolo della consistenza catastale

Per il calcolo della consistenza catastale, i vani accessori indiretti sono generalmente considerati:

• 1/4 di vano, se sono comunicanti con l’abitazione principale;
• 1/5 di vano, se sono invece non comunicanti.

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Così come già visto per i vani accessori diretti, anche il conteggio degli indiretti può variare a specifiche condizioni, sempre soggette a valutazione da parte di un tecnico, in base al D.P.R 138/1998. In particolare, si possono considerare:

• le dimensioni eccezionali, quando il vano accessorio indiretto presenta una superficie molto ampia, rispetto a quella considerata standard. Può essere quindi considerato più di 1/4 o di 1/5 di vano, previa valutazione tecnica;
• un uso diverso da quello standard, come nel caso di garage adibiti a laboratorio, può comportare una riclassificazione in sede di aggiornamento catastale e, di conseguenza, essere valutato più di 1/4 o di 1/5, se non addirittura considerato un vano principale;
• le condizioni locali, come prassi dell’Agenzia delle Entrate che potrebbero attribuire valori leggermente diversi per i vani accessori indiretti comunicanti.

Un esempio di calcolo di vani diretti e indiretti

Infine, per agevolare la comprensione è utile avvalersi di un esempio di calcolo di vani diretti e indiretti ai fini catastali. Come già specificato, le valutazioni sui singoli vani accessori possono cambiare a seconda delle verifica tecnica, a scopo esemplificativo si considereranno quindi solo spazi standard.

Si ipotizzi che un appartamento sia composto da soggiorno, cucina, camera da letto, bagno, corridoio, cantina interna comunicante e garage esterno non comunicante. Ai fini catastali, si considereranno:

• 3 vani principali, ovvero il soggiorno, la cucina e la camera da letto;
• 2/3 di vani accessori diretti, cioè il bagno e il corridoio, considerando 1/3 ciascuno;
• 1/4 per il vano accessorio indiretto comunicante, cioè la cantina interna;
• 1/5 per il vano accessorio indiretto non comunicante, ovvero il garage.

In totale, ai fini della consistenza catastale, si avranno circa 4,12 vani, arrotondati a 4 vani secondo le regole dell’Agenzia delle Entrate, che prevedono l’arrotondamento al mezzo vano più vicino. Naturalmente, il calcolo non può essere fatto aprioristicamente, ma sempre vagliando il parere del tecnico qualificato.