Affinché sia garantita la continuità della gestione del condominio, quando un amministratore va via si attua un processo che deve seguire specifiche regole stabilite dal Codice Civile. Le dimissioni dell’amministratore di condominio rappresentano un delicato atto formale, con cui il professionista comunica la propria volontà di cessare l’incarico precedentemente assegnatogli dall’assemblea condominiale. Sarà necessario rispettare un preciso iter, così come procedere a un corretto passaggio delle consegne al successore.
Come fare per dimettersi da amministratore di condominio
Può di certo accadere che, per ragioni personali o per incompatibilità nella gestione del condominio, l’amministratore decida di presentare le proprie dimissioni. Si tratta di un processo delicato, così come già accennato in apertura, regolato da specifiche norme del Codice Civile.
Quando l’amministratore può dimettersi
Innanzitutto, è utile sottolineare che le dimissioni irrevocabili dell’amministratore di condominio sono possibili in qualsiasi momento, senza che sia necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale. Si tratta, infatti, di una situazione ben diversa dal cambio di amministratore, dove è lo stesso condominio a decidere di non avvalersi più dei servizi del professionista attualmente incaricato.
D’altronde, l’articolo 1129 del Codice Civile non prevede particolari limitazioni alla fuoriuscita spontanea del professionista. Sarà però indispensabile che la comunicazione al condominio avvenga in modo formale e, fatto non meno importante, che vengano rispettati gli obblighi di continuità, così come si vedrà nei prossimi paragrafi.
Quanto tempo prima bisogna dare disdetta da amministratore di condominio
Il Codice Civile non specifica precise tempistiche di preavviso per le dimissioni dell’amministratore di condominio, tuttavia la prassi prevede che la comunicazione avvenga con un anticipo ragionevole, indicativamente di 30 o 60 giorni.
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È però necessario sottolineare che, in presenza di motivi gravi che rendono insostenibile l’incarico – quelle che, in senso lato, potrebbero essere definite come delle dimissioni dell’amministratore di condominio per giusta causa – l’amministratore può recedere dal mandato senza preavviso o, comunque, con tempistiche ridotte. Questo si verifica quando il professionista non può svolgere le sue funzioni per:
- gravi motivi di salute;
- ostilità o mancata collaborazione da parte dei condomini;
- conflitti d’interesse insanabili.
In tali casi, l’amministratore può comunicare le dimissioni con effetto immediato, pur restando obbligato al passaggio di consegne. L’amministratore potrebbe richiedere un risarcimento danni, ai sensi dell’articolo 1725 del Codice Civile, se i comportamenti scorretti del condominio rendono impossibile la prosecuzione del mandato.
La comunicazione formale delle dimissioni
Per poter formalizzare le proprie dimissioni, l’amministratore deve inoltrare al condominio una comunicazione formale. Quest’ultima, stilata in forma scritta, potrà essere:
- spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno;
- inoltrata via Posta Elettronica Certificata (PEC);
- consegnata a mano nel corso di un’assemblea condominiale.
La missiva dovrà incorporare alcune informazioni fondamentali, tra cui:
- i dati personali e anagrafici del professionista;
- la data di decorrenza delle dimissioni;
- l’eventuale motivazione, non normalmente obbligatoria, a meno che si tratti di dimissioni per giusta causa;
- la dichiarazione di impegno per il passaggio di consegne.
Un breve modello di dimissioni dell’amministratore di condominio potrebbe risultare simile al seguente esempio:
Spettabile Condominio [NOME],
il sottoscritto [NOME AMMINISTRATORE], nato [LUOGO E DATA] e residente [INDIRIZZO], con la presente comunica le dimissioni irrevocabili dall’incarico di amministratore, con effetto dal [DATA]. Resto a disposizione per il passaggio di consegne nei termini previsti dalla legge”.
La convocazione dell’assemblea
Per quanto non sia necessario che il condominio approvi le dimissioni del professionista, l’articolo 1129 del Codice Civile prevede che l’amministratore convochi l’assemblea per:
- comunicare formalmente le proprie dimissioni;
- permettere al condominio, se possibile, di nominare il nuovo amministratore, in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.
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Ma cosa accade se l’amministratore di condominio dimissionario non convoca l’assemblea? Se l’amministratore non provvede alla convocazione entro dieci giorni, lo stesso condominio può autoconvocare l’assemblea, così come previsto dall’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, purché la richiesta sia presentata da almeno due condomini, rappresentanti almeno un sesto del valore millesimale dello stabile.
Qualora l’autoconvocazione non sia possibile o non giunga a un esito positivo, i condomini possono rivolgersi al tribunale per richiedere la nomina di un amministratore giudiziario, come sempre previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile.
Le conseguenze e gli obblighi della dimissione dell’amministratore
Compreso quale sia l’iter per la presentazione delle dimissioni, è indispensabile anche analizzarne le conseguenze e gli obblighi. Come infatti già accennato, il professionista dovrà assicurare la continuità della gestione del condominio. Ma quali sono i dubbi più comuni e, soprattutto, le regole da seguire?
Si possono rifiutare le dimissioni dell’amministratore di condominio?
In primo luogo, un dubbio comune riguarda la possibilità di rifiutare l’interruzione del mandato da parte del professionista. In linea generale, le dimissioni dell’amministratore di condominio non accettate dall’assemblea non hanno effetto vincolante perché, come già visto all’articolo 1129 del Codice Civile:
- il professionista ha diritto a ritirarsi unilateralmente;
- non è necessaria una specifica approvazione da parte dell’assemblea condominiale.
Tuttavia, l’assemblea ha facoltà di richiedere un preavviso maggiore o, ancora, contestare eventuali irregolarità all’amministratore, contestualmente alla comunicazione delle stesse dimissioni.
La prorogatio dell’amministratore dimissionario
Ma cosa accade, una volta formalizzato il termine dell’incarico per il professionista? In genere, le dimissioni dell’amministratore di condominio seguono un periodo di prorogatio, come riconosciuto dalla giurisprudenza, per garantire la continuità gestionale.
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In altre parole, nel lasso di tempo tra la presentazione delle dimissioni e la nomina del nuovo amministratore, l’uscente manterrà alcune delle sue competenze. In particolare, dovrà:
- provvedere al pagamento delle utenze e delle forniture;
- assicurare la manutenzione ordinaria e la gestione delle emergenze;
- rispondere alle necessità amministrative e finanziarie del condominio;
- preparare tutto il necessario per il passaggio delle consegne al nuovo amministratore.
D’altronde, a differenza dei casi in cui l’amministratore decade, il professionista è chiamato a collaborare per garantire il massimo della continuità di gestione, come già ribadito. È però utile sapere che la prorogatio cessa con la nomina del nuovo amministratore o, ancora, con un provvedimento giudiziario.
Ancora, bisogna considerare che il regime di prorogatio si verifica anche quando le dimissioni dell’amministratore di condominio avvengono senza la nomina del nuovo professionista. In assenza di un nuovo amministratore, la documentazione relativa dovrà essere consegnata a un condomino designato dall’assemblea o, in mancanza, custodita dall’amministratore fino alla nomina del successore o a un provvedimento giudiziario.
Quali sono i tempi per il passaggio di consegne dell’amministratore di condominio
Un punto fondamentale della prorogatio è il passaggio di consegne verso il nuovo amministratore, il quale dovrà essere in grado di operare efficacemente sin dal primo giorno del suo incarico. Il professionista uscente, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, è obbligato a consegnare tutta la documentazione condominiale, tra cui:
- il registro dell’anagrafe condominiale;
- il registro dei verbali delle assemblee;
- il registro di nomina e revoca dell’amministratore;
- tutti i documenti contabili, come bilanci, estratti conto e fatture;
- tutti i contratti attualmente in corso, come ad esempio per i servizi di pulizia delle parti comuni oppure per la manutenzione dell’ascensore.
Ma quanto dura il passaggio di consegne al nuovo amministratore? Sebbene il Codice Civile non specifichi un termine preciso, la consegna deve avvenire al momento della cessazione dell’incarico. Inoltre, la prassi indica che il passaggio debba avvenire entro un periodo ragionevole, generalmente 15-30 giorni dalla cessazione o dalla nomina del nuovo amministratore.
È bene sapere che la mancata o la ritardata consegna della documentazione può comportare responsabilità per l’amministratore dimissionario. Infatti, durante la prorogatio l’amministratore dimissionario deve continuare a gestire le attività ordinarie con diligenza, come previsto dall’articolo 1713 del Codice Civile. Una gestione negligente, come il mancato pagamento delle utenze, l’omissione di interventi di manutenzione urgente o la mancata riscossione delle quote condominiali, può comportare richieste di risarcimento danni da parte del condominio.
Le dimissioni dell’amministrazione e l’approvazione del bilancio
Infine, è indispensabile prestare attenzione alle dimissioni dell’amministratore di condominio senza approvazione del bilancio. Può infatti capitare che il professionista decida di interrompere il rapporto fuori dal periodo di presentazione dello stesso bilancio che, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Come si procede in questi casi?
Proprio poiché l’amministratore deve garantire la continuità della gestione condominiale, dovrà preparare un rendiconto relativo al periodo di gestione, affinché possa essere consegnato all’assemblea condominiale o al suo sostituto. Il nuovo amministratore provvederà alla verifica e la stessa assemblea, dopo la presentazione, alla sua approvazione.
In caso di mancata consegna della documentazione o di irregolarità nei conti, i condomini possono autoconvocare un’assemblea, così come già visto in precedenza, o rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere quanto dovuto. Il coinvolgimento del proprio legale di fiducia può essere utile in situazioni di contenzioso, ad esempio per richiedere un decreto ingiuntivo se vi fosse un rifiuto da parte dell’amministratore urgente a consegnare i documenti o, ancora, per presentare istanza al tribunale per la nomina di un amministratore giudiziario.
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