Due amministratori di condominio: quando si possono nominare?

Nei complessi residenziali di grandi dimensioni, la mole delle mansioni amministrative spinge spesso i proprietari a valutare una ripartizione degli incarichi. Di conseguenza, l’ipotesi di affiancare due professionisti solleva un preciso quesito sulla legittimità di frazionare la rappresentanza legale dell’edificio. Ebbene, in linea generale, non è possibile nominare due amministratori con lo stesso ruolo e poteri sullo stesso condominio. 

Il Codice civile, all’art. 1129, prevede la figura di un unico amministratore per garantire una chiara rappresentanza legale. Tuttavia, in casi specifici (supercondomini o gestione separata di garage), si possono avere amministratori diversi per entità autonome. Per comprendere appieno la normativa vigente, occorre dunque analizzare i limiti di legge per accertare se e quando si possono nominare due amministratori di condominio.

Quanti amministratori può avere un condominio

In base al già citato articolo del Codice civile, la rappresentanza legale di un condominio deve essere inderogabilmente affidata a una figura unica. La legge impone tale vincolo per assicurare un referente esclusivo a residenti, fornitori e istituzioni, scongiurando pericolose sovrapposizioni di competenze. 

Qualora si decidesse di dividere l’incarico tra più professionisti, infatti, i rischi di paralisi decisionali e di caos contabile diverrebbero probabili. Pertanto, che si tratti di un piccolo stabile o di un vasto complesso con numerose scale, la compagine immobiliare resta giuridicamente indivisibile. L’ordinamento esclude alla radice, in definitiva, qualsiasi modello organizzativo basato su gestioni paritarie o ripartizioni interne delle responsabilità.

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Quanti condomini servono per l’obbligo di nomina dell’amministratore

La normativa prevede che l’incarico direttivo risulti obbligatorio esclusivamente qualora i proprietari superino le otto unità. Lo stesso articolo prevede, infatti, che: 

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Nei contesti di minori dimensioni, la gestione può avvenire in forma diretta dai residenti, senza imporre vincoli formali. Oltre tale soglia, l’assemblea è tenuta a incaricare un professionista qualificato. 

A livello legislativo non sono posti limiti numerici riguardanti gli incarichi assumibili da un singolo studio. In merito a quanti condòmini può gestire un amministratore, la risposta dipende esclusivamente dalla capacità organizzativa della struttura di riferimento, la quale è tenuta a operare con la massima diligenza e trasparenza, a prescindere dal volume del portafoglio immobiliare acquisito.

Due amministratori nello stesso complesso: i casi eccezionali

Esistono specifiche circostanze in cui la frammentazione gestionale risulta del tutto legittima. Infatti, l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che: 

“Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”. 

Affinché tale divisione risulti attuabile, le porzioni interessate devono presentare impianti indipendenti, accessi separati e una totale assenza di beni in condivisione con il nucleo originario. 

Solo in presenza di requisiti così stringenti, le strutture possono considerarsi slegate. Di conseguenza, diviene lecito instaurare organi assembleari separati e affidare le relative mansioni direttive a soggetti differenti, creando gestioni parallele e del tutto autonome che operano all’interno dello stesso perimetro territoriale.

Quando serve l’amministratore del condominio parziale

Un’eccezione rilevante si verifica quando determinati beni, pur rientrando tra le parti comuni di un condominio, servono in via esclusiva solo una porzione specifica del fabbricato. Questa fattispecie genera un’entità giuridica a sé stante. 

Per gestire in modo corretto la contabilità e gli interventi manutentivi di un’autorimessa indipendente o di una singola palazzina, diventa fondamentale la nomina di un amministratore di condominio parziale. 

Tale situazione si concretizza senza la necessità di complesse delibere costitutive, in quanto scaturisce di fatto dalla conformazione strutturale dei luoghi e dall’utilizzo limitato dei servizi.

Alternativa al doppio amministratore: i collaboratori

Il divieto di frazionare la rappresentanza legale non impedisce di amministrare con efficienza anche i complessi residenziali più estesi. Il gestore nominato ha infatti la facoltà di delegare la mole di lavoro quotidiano – dagli aspetti contabili alle incombenze tecniche – a collaboratori di propria fiducia. 

L’impiego di geometri, ingegneri o impiegati amministrativi consente di snellire le pratiche senza gravare economicamente sui condòmini. In questo modo, l’organizzazione dello studio professionale ottimizza i tempi di risposta per le manutenzioni, pur nel rigoroso rispetto del principio di unicità dell’incarico. 

Resta inteso che tali figure di supporto agiscano esclusivamente per conto dell’amministratore, non detenendo alcun potere di firma o di assunzione di responsabilità nei confronti dell’assemblea o dei fornitori.

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Quando è nulla la nomina dell’amministratore di condominio

Affidare l’incarico a un professionista richiede il rispetto di precisi vincoli legali imposti a tutela dei comproprietari. Se l’assemblea ignora queste regole essenziali, la nomina risulta nulla, lasciando l’edificio privo di una rappresentanza legittima. L’articolo 1129 del Codice civile individua tre cause principali che invalidano il mandato:

• il preventivo incompleto. Il verbale deve indicare chiaramente l’importo analitico richiesto per l’intero operato. A tal proposito, per chiarire i limiti delle pretese economiche, risulta opportuno approfondire come funzioni il contratto degli amministratori di condominio al momento dell’accettazione;  
• la carenza di requisiti. L’assenza di un diploma di scuola superiore, la mancata formazione obbligatoria (iniziale e di aggiornamento) o la presenza di condanne penali impediscono l’assunzione della carica;
• il quorum insufficiente. L’approvazione necessita del voto favorevole della maggioranza dei presenti in seduta, i quali devono rappresentare congiuntamente almeno 500/1000 del valore totale del fabbricato.

Quanti condomini servono per cambiare amministratore

Sebbene la legge preveda un mandato annuale con tacito rinnovo per i dodici mesi seguenti, il vincolo fiduciario può essere sciolto in ogni tempo. Per comprendere esattamente come cambiare amministratore di condominio, occorre innanzitutto sapere che per procedere alla revoca non è necessario dimostrare inadempienze o invocare una giusta causa. 

Affinché la destituzione o il mancato rinnovo producano effetti legali, occorre tuttavia raggiungere i quorum inderogabili fissati dal Codice civile. La delibera di sostituzione necessita del voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla seduta, che esprima congiuntamente almeno 500/1000 del valore dell’edificio. Disattendere questi vincoli numerici rende la deliberazione inefficace e facilmente impugnabile in sede civile.

La procedura di autoconvocazione

Di fronte a una gestione insoddisfacente, la legge fornisce ai proprietari uno strumento pratico per sbloccare la situazione. Almeno due condòmini, in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio (pari al 16,66% dei millesimi), possono richiedere formalmente la convocazione di un’assemblea straordinaria. 

A partire dalla ricezione di tale richiesta, il professionista in carica ha dieci giorni per spedire gli avvisi. Se il termine trascorre senza esito, i promotori sono legittimati a procedere con l’autoconvocazione, inviando direttamente la comunicazione a tutti gli aventi diritto. In questa sede, l’ordine del giorno dovrà contenere necessariamente:  

• la revoca della carica in essere;  
• la contestuale nomina del nuovo amministratore di condominio, assicurando in tal modo la continuità gestionale dello stabile.

Per agevolare la comprensione delle dinamiche gestionali fin qui analizzate, si propone uno schema riepilogativo di rapida consultazione. La tabella sintetizza i diversi assetti immobiliari, indicando in quali circostanze scatti l’obbligo di incaricare un professionista, quando l’ordinamento ammetta la coesistenza di due o più amministratori condominiali nello stesso complesso e quali siano le maggioranze assembleari richieste.