L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 8236 del 2 aprile 2026 ha finalmente sciolto i nodi interpretativi che per anni hanno causato incertezza tra i contribuenti e le amministrazioni locali. Il principio stabilito è chiaro: l’esenzione fiscale per l’abitazione principale non decade se il proprietario decide di condividere i propri spazi. È quindi possibile gestire un affitto parziale prima casa Imu esente, a patto che il possessore mantenga nell’unità la propria residenza e dimora abituale. Secondo i giudici, la legge non impone l’uso esclusivo del bene: l’immobile non perde la sua natura di residenza primaria anche se una parte della superficie viene monetizzata per ospitare uno studente o un lavoratore trasfertista.
Cos’è e come funziona l’affitto parziale
L’affitto parziale è un contratto con cui il proprietario concede in uso una o più stanze (porzione di immobile) a un conduttore, solitamente condividendo gli spazi comuni (cucina, bagno). È necessario un contratto scritto e registrato per affitti superiori ai 30 giorni, con una planimetria allegata che distingua chiaramente aree esclusive e comuni.
Questa tipologia di locazione parziale dell’abitazione principale si differenzia nettamente dall’affitto dell’intero immobile proprio perché il locatore non cede il possesso totale del bene, ma ne conserva una quota per la propria vita quotidiana.
Le caratteristiche
Caratteristiche principali dell’affitto parziale sono:
- oggetto del contratto: una o più camere specifiche, non l’intero appartamento. La descrizione deve essere puntuale: camera ad uso esclusivo di mq 15 posta sul lato est, per esempio;
- aree comuni: uso condiviso di cucina, bagno, corridoi e, se presenti, balconi o terrazzi. È bene specificare se l’uso è limitato o regolato da orari;
- contratto: deve specificare chiaramente la porzione di immobile locata. Senza questa specifica, l’Agenzia delle Entrate potrebbe presumere una locazione totale, con conseguenze fiscali diverse;
- registrazione: obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate per locazioni superiori a 30 giorni. La mancata registrazione rende il contratto nullo e comporta sanzioni che possono arrivare al 240% dell’imposta dovuta;
- tipologie di contratto: possono essere a canone libero (4+4), transitorio per lavoratori (da 1 a 18 mesi) o concordato per studenti (da 6 a 36 mesi);
- fisco: è possibile applicare la cedolare secca (10% o 21%), una scelta quasi sempre vincente per semplicità e risparmio.
I vantaggi
I vantaggi e le regole della condivisione sono:
- ottimizzazione dei costi: soluzione ideale per immobili di ampia metratura, rendendoli sostenibili per studenti o giovani lavoratori;
- presidio dell’immobile: il proprietario può continuare a vivere nell’abitazione, garantendo anche una maggiore sicurezza contro occupazioni o incuria;
- responsabilità solidale: se stipulato con un unico contratto per più persone, gli inquilini sono responsabili in solido per il pagamento del canone totale.
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Quando si paga l’Imu su pertinenze di abitazione principale
Di norma, non si paga l’Imu sulle pertinenze dell’abitazione principale (prima casa), a meno che non siano di lusso (A/1, A/8, A/9) o eccedano il limite di una per categoria catastale.
L’esenzione del calcolo e pagamento dell’Imu vale per massimo una pertinenza nelle categorie C/2 (cantine/solai), C/6 (garage/box) e C/7 (tettoie). Molti proprietari ignorano che, nel caso di un’abitazione principale parzialmente locata, le pertinenze seguono la sorte dell’immobile principale, restando esenti se i requisiti di residenza sono soddisfatti. Quando si paga l’Imu sulle pertinenze:
- pertinenze eccedenti: se si possiedono due garage (C/6) pertinenziali, solo uno è esente; il secondo paga l’aliquota ordinaria. È il proprietario a dover scegliere quale esentare in sede di calcolo IMU;
- abitazione di lusso: se la prima casa è di lusso, anche le relative pertinenze scontano l’imposta, seppur con le detrazioni previste;
- pertinenze non C/2, C/6, C/7: locali che non rientrano in queste categorie (per esempio un ufficio A/10 o un magazzino C/3) sono soggetti a imposta ordinaria anche se usati come cantine;
- assenza di residenza/dimora: se il proprietario o il suo nucleo familiare si trasferiscono altrove, l’esenzione decade su tutto il complesso immobiliare;
- dichiarazione e pagamenti: l’acconto si versa entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre tramite modello F24. Solitamente non è necessario presentare la dichiarazione Imu specifica per le pertinenze della prima casa, ma è consigliabile consultare il portale del Comune di riferimento per verificare eventuali delibere restrittive.
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È possibile affittare una parte della prima casa?
Sì, è assolutamente possibile affittare una parte della prima casa (ad esempio una o più stanze) tramite un contratto di locazione parziale. Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa perché, se gestita correttamente, permette di trarre un reddito dall’immobile senza perdere le agevolazioni fiscali principali.
L’Imu sull’abitazione principale parzialmente locata a Milano – come in molti altri poli universitari o centri densamente popolati – rappresenta un tema caldissimo. Il capoluogo lombardo, con le sue aliquote Imu tra le più alte d’Italia per le seconde case, rende l’affitto parziale una delle poche strategie legali per abbattere i costi senza subire il prelievo patrimoniale massimo, a patto che il proprietario resti effettivamente all’interno dell’appartamento.
Agevolazioni fiscali e requisiti fondamentali
L’esenzione Imu sulla locazione parziale rimane valida se vengono rispettate alcune condizioni:
- residenza e dimora: il proprietario deve mantenere nell’immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Non basta avere i mobili o le bollette intestate; bisogna fisicamente abitare l’immobile;
- interessi passivi del mutuo: è possibile continuare a detrarre gli interessi del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale. Questa detrazione non viene ridotta in base alla superficie affittata, restando spettante per intero;
- bonus prima casa: non si decade dalle agevolazioni ottenute in sede di acquisto (imposta di registro ridotta), poiché il proprietario non perde il possesso e la disponibilità del bene.
La gestione nel 730 e la rendita catastale
Nella gestione dell’abitazione principale parzialmente locata nel 730, il contribuente dovrà riportare i redditi derivanti dalla locazione. La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria dipende dal reddito complessivo:
- cedolare secca: al 21% (canone libero) o 10% (canone concordato). È un’imposta sostitutiva che non si somma al reddito Irpef, ideale per chi ha redditi alti da lavoro dipendente;
- tassazione ordinaria: il canone viene abbattuto forfettariamente del 5%. Se il risultato è superiore alla rendita catastale dell’immobile, si pagheranno le tasse sul canone. In caso contrario, si pagherà sulla rendita catastale rivalutata.
Tuttavia, è fondamentale ribadire che optare per la cedolare secca o la tassazione ordinaria non influiscono minimamente sulle regole relative all’affitto parziale dell’abitazione principale e sulll’Imu, che rimane un’agevolazione legata al possesso e alla residenza, non al reddito prodotto.
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Focus Milano: i controlli del Comune
A Milano, il Comune è particolarmente attento alle residenze fittizie. Chi decide di avviare una locazione parziale dell’abitazione principale deve essere consapevole che la convivenza deve essere reale. Se i vigili urbani dovessero accertare che il proprietario non vive effettivamente nell’immobile, l’intero castello dell’esenzione Imu crollerebbe, portando a sanzioni e al recupero degli arretrati degli ultimi cinque anni.
Inoltre, il capoluogo lombardo è uno dei pochi dove l’accordo territoriale per il canone concordato è estremamente dettagliato; usarlo permette di scendere alla cedolare secca al 10%, rendendo l’investimento ancora più profittevole.
Aspetti contrattuali e clausole di tutela
Per procedere correttamente è necessario:
- registrare il contratto: obbligatorio se la durata supera i 30 giorni;
- specificare i locali: nel contratto devono essere indicati chiaramente i vani ad uso esclusivo dell’inquilino e quelli in comune;
- utenze: è consigliabile definire forfettariamente il rimborso spese per luce, acqua e gas, oppure installare dei contabilizzatori se possibile, per evitare liti condominiali o domestiche.
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