Infiltrazioni alle fondamenta del condominio: chi paga gli interventi

La corretta gestione degli scarichi per le precipitazioni, così come degli impianti idraulici, è di fondamentale importanza per la stabilità strutturale di un’immobile: l’azione dell’acqua può avere infatti effetti nefasti. Ma cosa succede in caso di infiltrazioni alle fondamenta del condominio? In primo luogo, è necessario comprenderne l’origine: i danni possono derivare da difetti di costruzione, da guasti agli impianti di proprietà comune o all’azione del singolo condomino. Inoltre, è necessario capire chi debba procedere a sostenere i costi di riparazione, in base alla natura delle infiltrazioni stesse e ai danni effettivamente causati.

Cosa si intende per infiltrazioni alle fondamenta

Sono diversi gli imprevisti che possono coinvolgere le basi di un edificio, spesso legati a fenomeni naturali oppure a ridotta manutenzione. Fra questi vi rientrano le infiltrazioni d’acqua nelle fondamenta del condominio, ovvero la presenza di umidità di risalita o di liquidi che danneggiano le strutture portanti dello stabile.

Le cause possono essere le più svariate e, fra le più comuni, è utile ricordare:

• i fenomeni piovosi intensi, problemi di drenaggio o falde acquifere piene;
• la mancata o deteriorata impermeabilizzazione delle fondazioni;
• le crepe o le fessure nelle strutture portanti, causate da assestamenti del terreno;
• l’accumulo di acqua nel vespaio o nello scannafosso.

Anche i sintomi possono essere i più disparati, come il rigonfiamento delle pavimentazioni, la comparsa di macchie e muffe sulle pareti e, nei casi più gravi, l’instabilità strutturale dell’edificio.

Le fondamenta come parte comune del condominio

Per comprendere come possa essere affrontato il problema delle infiltrazioni, è innanzitutto necessario capire la natura delle fondamenta. In qualità di elemento imprescindibile per la stabilità e la sicurezza dell’edificio, rientrano a pieno titolo nelle parti comuni del condominio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile.

La presunzione di comproprietà è stata confermata anche dalla Cassazione, con la sentenza 2157/2012, sottolineando che rientrano tra le parti comuni anche gli elementi strutturali e gli spazi funzionali alla stabilità dell’edificio, se destinati all’uso o al servizio condiviso.

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Di conseguenza, qualsiasi intervento di manutenzione o riparazione riguarda l’intera collettività, soprattutto se si tratta di infiltrazioni dal sottosuolo del condominio, salvo derivi da responsabilità individuale o, in alcuni casi, da difetti di costruzione.

Chi è responsabile per le infiltrazioni in un condominio

Per poter procedere agli interventi necessari sulle fondamenta, è altrettanto importante comprendere di chi sia la responsabilità. In base all’articolo 2051 del Codice Civile, in generale chi ha disponibilità di una cosa – in questo caso il condominio, per le parti comuni – risponde dei danni da essa causati, salvo prova del fatto fortuito o di eventi di forza maggiore.

Il condominio, attraverso l’amministratore, è quindi il custode delle fondamenta e deve provvedere alla loro manutenzione. Tuttavia, le responsabilità possono essere diverse e attribuibili:

• al condominio nel suo complesso, se le infiltrazioni derivano da guasti agli impianti comuni, mancata manutenzione o a fenomeni naturali del sottosuolo;
• al singolo condomino, se ha causato o aggravato un danno, ad esempio con modifiche non autorizzate, negligenza o opere abusive;
• al costruttore, quando sussistono gravi vizi originari, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile, entro 10 anni dal completamento dell’opera.

L’amministratore può inoltre rispondere nei confronti del condominio per inadempimento degli obblighi previsti dagli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile, qualora ometta di adottare gli atti conservativi necessari, nonostante la segnalazione dei condomini.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni

Quando i condomini segnalano all’amministratore la presenza di infiltrazioni nelle fondamenta, o le rileva automaticamente, deve assumere un ruolo attivo, così come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile. Dovrà  infatti procedere a:

• ricevere e verbalizzare immediatamente le segnalazione dei condomini;
• incaricare un tecnico per il sopralluogo e la perizia preliminare delle cause;
• convocare l’assemblea per deliberare gli interventi straordinari da realizzare;
• denunciare il sinistro all’assicurazione condominiale, se presente, per coprire danni e spese.

Inoltre, in base all’articolo 1135 del Codice Civile, nelle situazioni di urgenza – come in caso di pericolo per la stabilità e la sicurezza dello stabile – può predisporre lavori senza preventiva assemblea, rendicontando il tutto alla prima riunione utile.

A chi spettano i costi di ricerca delle infiltrazioni

Il primo passo per gestire le infiltrazioni alle fondamenta è indagare quale sia la loro causa, attraverso la perizia di tecnici specializzati. Ma a chi spettano i costi della ricerca? In linea generale, si segue la normale ripartizione in millesimi prevista dall’articolo 1123, trattandosi di parti comuni dello stabile. Tuttavia, vi possono essere delle eccezioni:

• se l’origine è naturale, dovuta all’usura o alla mancata manutenzione, i costi di ricerca sono attribuiti a tutto il condominio;
• se emerge una responsabilità esclusiva di un singolo, è quest’ultimo a dover rimborsare integralmente le spese di ricerca.

In caso di problematiche alle parti comuni che determinano però danni a proprietà esclusive – ad esempio, delle infiltrazioni in cantina – il danneggiato deve sostenere inizialmente i costi, in base all’onere della prova del nesso causale prevista dall’articolo 2697 del Codice Civile. Può però chiederne il rimborso, a perizia terminata.

Chi paga per le infiltrazioni causate dal singolo condomino

Compresa l’origine dei danni causati da acqua e umidità, si procede alla loro gestione e riparazione. Ma chi paga per le fondamenta in condominio? Il primo caso è quello di danni dovuti al comportamento colposo o doloso di un singolo proprietario, quali:

• opere abusive di scavo in un giardino privato, che aumentano il deflusso d’acqua verso le fondamenta;
• interventi non autorizzati sulle fondazioni o sul vespaio;
• danneggiamenti causati da negligenza sull’unità immobiliare esclusiva, che coinvolgono anche le parti comuni.

In questi casi, il condomino responsabile deve risarcire sia i danni diretti sia le spese di riparazione, senza che il condominio debba intervenire.

Le infiltrazioni dovute a difetti di costruzione

Può però capitare che le infiltrazioni siano invece dovute a vizi originari dello stabile, come un’impermeabilizzazione insufficiente, errori progettuali o l’utilizzo di materiali non idonei. In questi casi, scatta la responsabilità del costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile. Quest’ultimo prevede che ne debba rispondere l’impresa che ha realizzato lo stabile se:

• vi sono gravi vizi originari;
• entro 10 anni dalla data di ultimazione della costruzione;
• purché la denuncia venga effettuata entro un anno dalla scoperta e l’azione giudiziale entro un anno dalla denuncia.

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La prova del difetto può essere fornita con perizia tecnica: il condominio, o il singolo condomino danneggiato, può agire in giudizio contro la società costruttrice, chiedendo si faccia carico sia delle spese di consulenza tecnica che di riparazione.

Quando paga tutto il condominio

Infine, quando è possibile escludere completamente responsabilità del singolo condomino oppure del costruttore, è l’intero stabile a sostenere i costi per le infiltrazioni condominiali. Sia i costi di ricerca che quelli di riparazione vengono suddivisi secondo il criterio di proporzionalità dell’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero in base ai millesimi.

Ma cosa succede se un’infiltrazione di responsabilità condominiale danneggia la proprietà esclusiva di un singolo condomino? In questo caso, il condomino danneggiato:

• partecipa comunque alla ripartizione delle spese, in qualità di comproprietario delle parti comuni;
• ha però diritto al risarcimento dal condominio, ai sensi dell’articolo 2051, per i danni subiti sulla sua proprietà esclusiva.

Nella pratica, il condominio eroga il risarcimento integrale per i danni alla proprietà esclusiva e sostiene i lavori sulle parti comuni, mentre il condomino danneggiato partecipa comunque alla ripartizione delle spese secondo i millesimi: la somma risarcita viene compensata con la sua quota contributiva.