Nel 2025 il real estate italiano dedicato all’healthcare ha compiuto un salto di scala che ne certifica l’uscita dalla fase emergente e l’ingresso tra i segmenti più strutturati e osservati del mercato immobiliare. A fotografare questo passaggio è JLL, secondo cui i volumi di investimento in questo settore hanno raggiunto i 650 milioni di euro, triplicando i risultati dell’anno precedente e segnando una discontinuità non solo quantitativa ma anche qualitativa.
Dalle singole operazioni ai portafogli nell’healthcare
Il dato più rilevante non è infatti soltanto la crescita dei capitali, quanto la trasformazione della natura stessa delle operazioni. Dopo un 2024 dominato da acquisizioni su singoli asset, il 2025 ha visto il ritorno di transazioni di portafoglio articolate, che combinano diverse tipologie di strutture sanitarie e assistenziali. Un cambio di passo che segnala una maggiore sofisticazione del mercato e una rinnovata fiducia da parte degli investitori, sempre più orientati verso strategie complesse e di lungo periodo.
In questo contesto, si rafforza l’integrazione tra asset “care”, come le residenze sanitarie assistenziali, e asset “cure”, ossia cliniche e ospedali. Nonostante la crescente diversificazione, la componente assistenziale continua a rappresentare il cuore del mercato, con circa il 70% dei volumi complessivi. Parallelamente, si amplia anche la platea degli acquirenti: accanto ai tradizionali capitali istituzionali, iniziano a muoversi con maggiore decisione gli stessi operatori sanitari, mentre la presenza internazionale resta determinante, incidendo per oltre la metà degli investimenti complessivi.
Demografia e offerta: un gap che vale miliardi
A sostenere questa dinamica è soprattutto un quadro demografico che non lascia spazio a interpretazioni. L’Italia è uno dei Paesi più anziani al mondo e si avvia a diventarlo ancora di più: oggi un quarto della popolazione ha più di 65 anni, una quota destinata a crescere sensibilmente nei prossimi decenni. A fronte di questa evoluzione, l’offerta di strutture appare largamente insufficiente. I circa 270.000 posti letto disponibili nelle strutture residenziali si traducono in un tasso di copertura ben lontano dagli standard considerati adeguati, aprendo un gap significativo che richiederà nei prossimi anni investimenti massicci e continuativi.
Non meno rilevante è la distribuzione territoriale di questa carenza. L’offerta è fortemente concentrata nel Nord, con regioni come Lombardia, Piemonte, Veneto, Emilia-Romagna e Toscana che raccolgono la maggior parte dei posti letto disponibili. Al contrario, ampie aree del Centro-Sud mostrano livelli di copertura insufficienti e una domanda in rapida crescita, delineando una geografia delle opportunità che potrebbe orientare le future strategie di sviluppo e investimento.
Rendimenti e prospettive: spazio per nuovi capitali
Sul fronte finanziario, il settore continua a offrire rendimenti competitivi. Le residenze sanitarie assistenziali presentano oggi livelli prime intorno al 5,75%, con un differenziale ancora favorevole rispetto alla media europea. Tuttavia, proprio il rafforzamento dei fondamentali e l’ingresso di nuovi capitali stanno alimentando aspettative di compressione dei rendimenti, in linea con quanto già osservato in altri mercati più maturi.
Il quadro che emerge è quello di un comparto in piena evoluzione, sostenuto da driver strutturali solidi e sempre più al centro delle strategie degli investitori istituzionali. Come sottolinea Francesca Fantuzzi, la combinazione tra domanda insoddisfatta e trasformazione delle operazioni sta ridefinendo il ruolo dell’healthcare real estate, consolidandolo come asset class strategica. Una lettura condivisa anche da Alberico Radice Fossati, che evidenzia come il mercato italiano offra ancora un premio di rendimento interessante, destinato però a ridursi con l’intensificarsi della competizione internazionale.
Comments are closed