Estinzione anticipata mutuo: come funziona, le modalità e i costi

Per chi ha sottoscritto un finanziamento per l’acquisto di un immobile, la possibilità di saldare in anticipo il debito con la banca è certamente interessante. L’estinzione anticipata del mutuo consiste nella restituzione del capitale residuo prima della scadenza contrattuale, sia in modo completo che parziale. 

Si tratta di una possibilità garantita per i mutui stipulati a partire dal 2007, così come prevede il Testo Unico Bancario, mentre per i finanziamenti precedenti dipende dalle condizioni sottoscritte e dalla presenza di possibili penali. In ogni caso, è sempre utile avvalersi di strumenti online che permettano di trovare il mutuo migliore, così da approfittare della massima versatilità sia nel pagamento che nelle modalità di chiusura.

Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è l’opzione che permette al mutuatario di saldare il debito contratto con la banca prima della naturale scadenza del contratto, restituendo il capitale ancora dovuto. Così come accennato in apertura, si tratta di una possibilità prevista dall’articolo 40 del Testo Unico Bancario, ovvero il D.Lgs 385/1993. Similmente a quanto avvenuto per la surroga del mutuo, anche per l’estinzione anticipata il Decreto Bersani – convertito nella Legge 40/2007 – ha previsto l’assenza di penali, con l’articolo 120-ter sempre del TUB.

La possibilità di estinzione anticipata senza penali è stata introdotta per i mutui a scopo abitativo o professionale sottoscritti a partire dal 2007, mentre per quelli antecedenti molto dipende dalle condizioni concordate con l’istituto di credito. In ogni caso, questa possibilità è vista oggi come un diritto fondamentale nel panorama dei finanziamenti immobiliari, per il massimo della trasparenza e della protezione dei consumatori che si espongono sul settore creditizio.

Cosa succede se si estingue prima il mutuo

Ma cosa accade, se si decide di estinguere il mutuo anticipatamente rispetto alla sua scadenza? Molto dipende dal tipo di chiusura, quindi se totale o parziale:

• se il finanziamento viene completamente estinto, vengono meno tutti gli obblighi nei confronti della banca e l’ipoteca sull’immobile decade automaticamente. Il tutto senza costi aggiuntivi per il mutuatario;;
• se il mutuo viene estinto parzialmente, il capitale residuo diminuisce, portando a un ricalcolo del piano d’ammortamento. In genere il mutuatario, in accordo con la banca, può decidere se mantenere la durata del mutuo già concordata, riducendo il peso delle singole rate, oppure continuare a corrispondere queste ultime come di consueto, approfittando invece di tempistiche più brevi.

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Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo

Comprese le caratteristiche alla base di questa opzione, è utile apprendere le modalità di richiesta e il processo di approvazione. Ad esempio, come funziona l’estinzione anticipata del mutuo sulla prima casa e, più in generale, su qualsiasi immobile?

In linea generale, il mutuatario deve inviare una richiesta formale all’istituto di credito, di solito tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, via PEC oppure utilizzando i moduli o le piattaforme predisposte dalla stessa banca. All’interno della comunicazione sarà necessario specificare:

• se si desidera procedere a un’estinzione totale o parziale;
• se necessario, la data desiderata per il rimborso.

Quando si procede con un’estinzione completa, a seguito del saldo la banca rilascia una quietanza che attesta la chiusura del contatto e provvede alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile, normalmente sempre senza costi aggiuntivi. 

Invece, come funziona l’estinzione parziale del mutuo? Di solito:

• l’istituto di credito fornisce, in circa 30 giorni, il conteggio esatto del capitale residuo, includendo gli interessi maturati fino alla data indicata;
• la banca elabora un nuovo piano d’ammortamento, chiedendo al mutuatario se desidera ridurre la durata del mutuo o l’ammontare delle rate;
• approvata la revisione dell’ammortamento, il mutuatario procede a saldare l’estinzione parziale tramite bonifico o seguendo le altre modalità previste dalla banca.

Cosa si paga in caso di estinzione anticipata del mutuo

Ma cosa si paga per l’estinzione anticipata del mutuo? Come già ribadito, per i mutui sottoscritti a partire dal 2007, il Testo Unico Bancario non prevede alcun costo aggiuntivo per il mutuatario. Di conseguenza, sarà più che sufficiente corrispondere il capitale residuo e i relativi interessi per le estinzioni totali o, ancora, la quota concordata per quelle parziali.

Per i mutui antecedenti al 2007, la banca potrebbe richiedere il pagamento di penali oppure di eventuali costi per la gestione della pratica. Molto dipende dalla tipologia di contratto sottoscritto, così come si vedrà nei prossimi paragrafi.

Quando si estingue un mutuo bisogna pagare anche gli interessi?

Uno dei dubbi più frequenti, per i mutuatari che desiderano chiudere un finanziamento in anticipo rispetto alla naturale scadenza, è relativa alla gestione degli interessi. Vanno comunque pagati?

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A discapito delle credenze comuni, nell’estinzione anticipata del mutuo il rimborso degli interessi rappresenta un aspetto cruciale. Infatti:

• si dovranno pagare gli interessi maturati dall’ultima rata fino al giorno del rimborso;
• per i mutui a tasso fisso il calcolo è lineare, mentre per quelli variabili si considera il tasso corrente al momento dell’estinzione, totale o parziale che sia.

Una semplice simulazione dell’estinzione del mutuo

Per agevolare la comprensione sulle modalità di rimborso e sul calcolo degli interessi, è utile avvalersi di una simulazione dell’estinzione anticipata del mutuo. Si ipotizzi di aver sottoscritto un finanziamento a tasso fisso del 3%, dell’importo di 100.000 euro e una durata di 30 anni. Con un piano d’ammortamento alla francese, la rata mensile è di circa 421,60 euro. In caso si volesse estinguere totalmente il mutuo al raggiungimento dei 20 anni:

• il capitale residuo è di circa 43.662,05 euro, con interessi già pagati di 44.846,05 euro;
• corrispondendo tutto il capitale residuo, si ha un risparmio di circa 6.930,43 euro di interessi futuri;
• l’ipoteca sull’immobile viene cancellata senza ulteriori costi e, se il mutuo è stato sottoscritto a partire dal 2007, non vi sono penali.

Ma cosa succede se, invece, si vuole procedere a un’estinzione parziale? Si ipotizzi di versare 20.000 euro al raggiungimento dei 20 anni. Il capitale residuo precedentemente calcolato si riduce a circa 23.662,05 euro. A questo punto, il mutuatario può scegliere di:

• mantenere la durata originaria, pagando circa 228,48 euro al mese per i 10 anni restanti, risparmiando circa 3.174,58 euro sugli interessi futuri;
• mantenere la rata invariata, a 421,60 euro, accorciando la durata del mutuo di circa 5,5 anni. Per il calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo, il risparmio sugli interessi è di circa 2.766,88 euro.

Qual è la penale per l’estinzione del mutuo

Infine, è utile sapere a quanto può ammontare la penale per l’estinzione del mutuo, per i finanziamenti antecedenti al 2007. Come già spiegato, molto dipende dalle condizioni sottoscritte da contratto, tuttavia l’accordo tra ABI e associazioni dei consumatori ha fissato dei tetti di riferimento. Ad esempio, per i mutui a tasso variabile, i limiti sono:

• dello 0,50% del capitale nella prima metà della durata originale;
• dello 0,20% nella seconda metà;
• zero per gli ultimi due anni.

Per i mutui a tasso fisso, i contratti sottoscritti dopo il 2001 si allineano solitamente ai limiti già visti per il variabile, mentre per i precedenti possono essere più alti, a seconda delle condizioni offerte dall’istituto di credito.

Ovviamente, l’effettivo ammontare della penale dipende dalla tipologia del mutuo – fisso, variabile, misto – e l’istituto di credito può aver previsto condizioni più favorevoli. In ogni caso, l’eventuale penale viene comunicata al mutuatario entro 30 giorni dalla richiesta di estinzione anticipata.