Nei contesti condominiali, una manutenzione regolare è indispensabile per garantire il decoro e la funzionalità delle parti comuni. Eppure, si tratta di un tema che alimenta grandi dubbi fra i condomini: ad esempio, come avviene la ripartizione delle spese per la tinteggiatura delle scale condominiali? A differenza di altri interventi, la suddivisione dei costi non si basa semplicemente sui millesimi di proprietà, bensì anche in proporzione all’altezza del piano.
La tipologia di scale in condominio
Innanzitutto, per comprendere la ripartizione della tinteggiatura in condominio, è necessario comprendere quando le scale siano considerate parti comuni e quando, invece, di proprietà esclusiva. Questa distinzione è fondamentale per comprendere come verranno divisi i costi di manutenzione.
Quando le scale sono parti comuni
In linea generale, le scale del condominio sono considerate parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Come facile intuire, non sono comprese unicamente le singole scale, ma anche tutti gli elementi e le porzioni correlate: androni, pianerottoli, corrimano, ringhiere e vie dicendo.
È però necessario sapere che le scale vengono considerate parti comuni del condominio anche quando l’edificio presenta degli accessi differenziati: è infatti sufficiente che vengano utilizzate da più condomini.
Le scale private in condominio
Vi sono però dei casi in cui le scale possono essere considerate private, anche all’interno di uno stabile condominiale. Si tratta di tutte quelle strutture che servono soltanto un’unità immobiliare, o comunque pochi appartamenti, e che conducono a una porzione esclusiva di un condominio. Si pensi a una scala esterna per accedere a un terrazzo privato, utilizzata unicamente dal proprietario.
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In questo caso, tutti le eventuali spese di verniciatura sono a carico dello stesso proprietario, salvo accordi diversi presi con il condominio o, ancora, specifiche indicazioni da regolamento contrattuale.
La tinteggiatura delle scale condominiali
Compresa la differenza tra scale comuni e private, è utile analizzare la tipologia di intervento, per poi capire i costi della tinteggiatura e la relativa ripartizione. Infatti, è necessario valutare quali porzioni verranno verniciate, secondo quale tipo di manutenzione.
Quali porzioni vengono tinteggiate
Di norma, la verniciatura delle scale non si limita unicamente alla porzione in muratura delle stesse, ma comprende anche altre porzioni:
- l’androne del condominio, che spesso rappresenta il punto d’accesso alle stesse scale;
- le pareti, ovvero le superfici verticali lungo tutti i vani scala, così come i relativi soffitti;
- i corrimano e le ringhiere, al fine di garantire uniformità estetica alle stesse scale;
- i pianerottoli, per garantire un aspetto coerente sia con le scale tinteggiate che con l’estetica complessiva del condominio.
È l’assemblea che, in fase di approvazione dell’intervento, stabilisce quali porzioni debbano essere effettivamente tinteggiate, in base anche alla volontà dei condomini e al budget disponibile.
La tinteggiatura è manutenzione ordinaria o straordinaria
Un aspetto fondamentale è determinare se la tinteggiatura delle scale in condominio sia manutenzione ordinaria o straordinaria. Questa distinzione è indispensabile non solo per comprendere la ripartizione dei costi, ma anche per le maggioranze necessarie per approvare l’intervento.
In linea generale, si può considerare l’imbiancatura delle scale come:
- manutenzione ordinaria, se si tratta di semplici interventi di routine, come il ritocco di una parete per l’apparizione di un macchia di umidità, la copertura di piccoli graffi o segni d’usura. In base all’articolo 1130 del Codice Civile, i piccoli lavori di manutenzione ordinaria possono essere previsti direttamente dall’amministratore, senza necessità di una decisione assembleare. In ogni caso, per interventi mediamente rilevanti – la verniciatura di tutte le pareti, ad esempio – ma pur sempre all’interno della manutenzione ordinaria, in assemblea serve la maggioranza degli intervenuti che rappresentino, in prima convocazione, almeno la metà dei millesimi condominiali e, in seconda, almeno 1/3 dei millesimi.
- manutenzione straordinaria, quando comporta interventi rilevanti, come l’eventuale predisposizione di trattamenti specifici – ad esempio, antimuffa o ignifughi – il cambio di materiali, la modifica ai rivestimenti delle pareti e via dicendo.
Ma in caso di manutenzione straordinaria, serve quale maggioranza per la tinteggiatura delle scale condominiali? In base all’articolo 1136 del Codice Civile:
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti, purché rappresenti almeno 2/3 del valore in millesimi dell’edificio;
- in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi condominiali.
È però utile specificare nuovamente che la semplice verniciatura per rimuovere macchie o graffi rientra normalmente nella manutenzione ordinaria. Sono straordinari eventuali interventi di applicazione di trattamenti antimuffa, la sostituzione dei corrimano, il cambio dei materiali per il rivestimento delle pareti e via dicendo.
Come si dividono le spese delle scale in un condominio
In merito ai costi, a chi spetta la tinteggiatura delle scale condominiali? A definirlo è l’articolo 1124 del Codice Civile che, a differenza di altri interventi comuni ripartiti secondo i criteri del precedente articolo 1123, tiene in considerazione anche l’altezza del piano. Infatti le spese dovranno essere suddivise:
- per la metà in base ai millesimi di proprietà, trattandosi di una parte comune dell’edificio;
- per l’altra metà proporzionalmente all’altezza del piano. In altre parole, i condomini che vivono nei piani più alti pagano di più, perché utilizzano maggiormente le scale per accedere alle loro unità immobiliari.
Per la ripartizione delle spese delle scale, le tabelle millesimali sono quindi lo strumento fondamentale per comprendere la quota di base, mentre la ripartizione per altezza del piano viene stabilita secondo i criteri eventualmente presenti nel regolamento o definiti dall’assemblea.
Tuttavia, se le scale servono solo una parte dei condomini – si pensi a una scala secondaria – la ripartizione è unicamente fra i condomini che ne traggono utilità, in base ai criteri proporzionali dell’articolo 1123 del Codice Civile.
È inoltre utile sottolineare che, con la sentenza 3968/1197, la Cassazione ha precisato che le mura delle scale sono soggette agli stessi criteri di ripartizione. Con la sentenza 432/2007, invece, la Cassazione ha ribadito che la suddivisione prevista dall’articolo 1124 del Codice Civile è obbligatoria anche per la pulizia delle scale, salvo diversa disposizione da regolamento contrattuale.
Quali sono le spese condominiali che si pagano in parti uguali
Sebbene quello delle scale sia un caso particolare, per gli altri interventi di manutenzione condominiale si applica normalmente l’articolo 1123 del Codice Civile, che prevede una suddivisione delle spese:
- fra tutti i condomini;
- in base ai millesimi di proprietà.
Ma esistono delle spese che vengono divise completamente in parti uguali? In linea generale, l’assemblea può approvare alcune spese divise equamente o, ancora, possono essere previste specifiche clausole a livello di regolamento condominiale.
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Di norma, si tratta di piccoli costi di manutenzione ordinaria per servizi o strutture di cui si servono in parti comuni o, ancora, decisi in accordo dagli stessi condomini. Ad esempio, i condomini possono scegliere di suddividere le spese energetiche per l’illuminazione del giardino in parti uguali, tuttavia serve un voto unanime in assemblea per derogare ai criteri legali di ripartizione basati sui millesimi.
Chi paga per la tinteggiatura delle scale condominiali, il proprietario o l’inquilino
Ma chi paga la tinteggiatura delle scale condominiali, l’inquilino o il proprietario? È un dubbio più che legittimo, quando il condominio approva interventi di manutenzione. In linea generale, salvo accordi diversi da contratto di locazione siglati tra le parti, la Legge 392/1978 e l’articolo 1576 del Codice Civile distinguono a seconda della tipologia di manutenzione. Nel dettaglio:
- paga l’inquilino se l’intervento rientra nella manutenzione ordinaria, perché si tratta di una spesa legata all’uso ordinario e quotidiano delle scale;
- paga il proprietario se l’intervento è invece di manutenzione straordinaria, perché in questo caso i lavori migliorano o preservano il valore dell’immobile.
Le detrazioni per la tinteggiatura delle scale
Infine, è utile ricordare che anche la tinteggiatura delle scale condominiali può rientrare nella detrazione 2025 relativa al bonus ristrutturazioni. Quest’ultimo prevede la possibilità di approfittare di una detrazione del 36%, su un massimo di 48.000 euro, se la tinteggiatura è effettuata su parti comuni e, se ordinaria, all’interno di interventi più ampi di manutenzione straordinaria.
Per poter usufruire dei benefici, è però necessario che:
- l’intervento sia stato deliberato dall’assemblea;
- i pagamenti siano stati effettuati con bonifico parlante;
- la documentazione sia correttamente conservata e trasmessa all’Agenzia delle Entrate.
Per comprendere se l’intervento possa effettivamente rientrare nel bonus ristrutturazione, è utile chiedere consiglio al proprio commercialista di fiducia o all’amministratore di condominio.
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