Quanto costa comprare una seconda casa al mare o in montagna?

L’acquisto di un immobile per trascorrervi le vacanze può essere dettata da una serie di fattori personali e, perché no, anche finanziati. Ma prima di comprare una seconda casa al mare o in montagna è opportuno fermarsi un attimo a ragionare: se è vero che potrebbe essere un buon investimento ed essere allo stesso tempo un ottimo rifugio per trascorrere dei periodi in tranquillità, è un’operazione da valutare con la massima attenzione. E che, soprattutto, deve essere calibrata sulle proprie preferenze personali e sul budget che si ha a disposizione.

Conviene acquistare una seconda casa oggi?

Comprare una seconda casa al mare o in montagna è prima di tutto un investimento. Oltre che per trascorrere le vacanze, il mattone entra a pieno diritto nel patrimonio della famiglia, che può essere lasciato in eredità ai figli o può costituire una base sicura nella quale trascorrere la propria pensione.

Gli immobili sono un bene rifugio, che può essere gestito in completa autonomia. Può essere utilizzato per una parte dell’anno e messo a reddito quando non viene utilizzato. La gestione della seconda casa, in altre parole, è flessibile, ma bisogna prendere nella giusta considerazione i costi fiscali e gestire le pratiche con la massima precisione.

È importante ricordare, poi, che il mattone come investimento è sempre un progetto a lungo termine, che si potrebbe concludere con la vendita dell’immobile.

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I fattori che determinano i costi di un immobile

Quali sono i costi che orbitano intorno ad un immobile? Alcuni sono imprescindibili, indipendentemente dal fatto che si stia parlando della prima o della seconda casa. Prima ancora di analizzare quale possano essere i costi da sostenere, è bene prendere in considerazione alcuni parametri passare al setaccio alcuni parametri fondamentali che servono a stimare le potenziali spese:

• la dimensione e la tipologia dell’immobile: maggiori sono le dimensioni dell’immobile e più alti saranno i costi per la sua manutenzione. Una casa indipendente ha degli oneri di gestione diversi rispetto a quelli di un appartamento;
• l’ubicazione: casa al mare o in montagna? A prescindere dai gusti personali, la sua posizione va ad impattare direttamente su diversi costi, come quelli legati alla manutenzione, alle utenze e alle tasse. Generalmente una casa al mare ha dei costi inferiori di mantenimento rispetto ad una in montagna.
• Quanto la si usa durante l’anno: nel caso in cui la seconda casa viene utilizzata ogni tanto, i costi per il suo mantenimento sono inferiori rispetto ad una che viene sfruttata più spesso.
• Stato di manutenzione: nel caso in l’immobile sia in buone condizioni, è necessario sostenere meno spese di manutenzione rispetto ad uno che deve essere ristrutturato.

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Quali sono le spese relative ad una seconda casa

Le spese, che devono essere sostenute per una seconda casa, sono grosso modo fisse ed è possibile valutarle fin dall’inizio. Nei costi da sostenere è necessario prendere in considerazione:

• le utenze: stiamo pensando a luce, acqua, gas, riscaldamento ed aria condizionata. I costi variano in base alla tipologia di immobile e alla classe energetica di appartenenza;
• rispetto alla prima casa le tasse e le imposte da versare sono meno agevolate. Tra queste ci sono l’Imu, la Tasi, la Tari e le imposte catastali, solo per citarne alcune;
• la manutenzione ordinaria, nella quale rientrano i costi legati alle piccole riparazioni, alla pulizia e al giardinaggio, laddove sia necessario;
• la manutenzione straordinaria: in questa voce ci rientrano le ristrutturazioni più importanti e le riparazione più consistenti, che, ovviamente, variano a seconda dell’età dell’immobile e dal fatto che sia al mare o in montagna;
• le spese condominiali, se la casa è in un condominio;
• l’assicurazione.

Una panoramica e una stima dei costi

Mantenere una seconda casa ha dei costi che possono variare ampiamente, oscillando da poche centinaia a diverse migliaia di euro ogni anno. Volendo prendere come parametro una seconda casa, che venga utilizzata solo una stagione nel corso dell’anno, è possibile stimare un costo annuo di 3.700 euro determinato da:

• tasse: 500 €;
• utenze: 1.000 €;
• spese condominiali: 500 €;
• manutenzione ordinaria: 500 €;
• manutenzione straordinaria: 200 €;
• assicurazione: 200 €.

Cosa comporta avere due case intestate

Alcuni svantaggi della seconda casa sono determinati dai maggiori oneri fiscali che è necessario sostenere. Al momento del rogito devono essere versate delle imposte più alte – pensiamo all’imposta di registro, ipotecaria e catastale – e sulla proprietà, tra le quali rientrano l’Imu e la Tasi.

Questo è il motivo per il quale le spese di mantenimento possono risultare più elevate. Ma non solo: è necessario prendere in considerazione alcuni aspetti fiscali che scaturiscono dall’aver acquistato una casa al mare o in montagna:

• ogni anno la seconda casa genera reddito, che deve essere dichiarato attraverso il Modello 730 o il Modello Redditi Persone Fisiche. Il rischio è che l’aliquota Irpef risulti essere più alta;
• mancano le agevolazioni fiscali: non vengono applicate quelle relative alla prima abitazione come l’Iva ridotta in caso di acquisto dal costruttore o l’imposta di registro agevolata;
• è importante che la residenza anagrafica corrisponda con la dimora abituale. Dichiarare il falso può comportare l’irrogazione di una serie di sanzioni.

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Quanto rende una casa al mare

Ma effettivamente comprare una seconda casa al mare conviene? Fino a questo momento si è dato uno sguardo ai costi che è necessario mettere in conto: ecco, invece, quanto si può guadagnare dall’investimento. Se si dovesse decidere di darla in locazione, sfruttando la formula degli affitti brevi, il rendimento di una casa al mare può variare tra il 5% ed il 10% dell’investimento effettuato inizialmente.

Sono diversi i fattori che influenzano le percentuali di rendimento: 

• la posizione. Le località turistiche più rinomate – come la riviera ligure o la costa amalfitana – garantiscono degli affitti più elevati e permettono di ottenere un rendimento più alto. Ma è necessario mettere in conto dei prezzi di acquisto proporzionalmente più onerosi;
• il tipo di immobile. Un appartamento o una villetta con delle caratteristiche peculiari – come la terrazza e la vista sul mare – permettono di ottenere delle maggiori entrate;
• la gestione dell’affitto. Si può scegliere se affidarsi ad un’agenzia immobiliare o fare tutto in proprio: in questo secondo caso i guadagni sono massimizzati, ma è necessario dedicare all’attività tutto il tempo che serve, oltre a trasferirsi in loco ogni volta che fosse necessario;
• durata dell’affitto. Gli affitti brevi a scopo turistico permettono di ottenere dei maggiori guadagni rispetto a quelli a lungo termine. Ma per essere seguiti richiedono più tempo.