Preammortamento del mutuo: a cosa serve e quando è davvero utile

Il preammortamento del mutuo può rappresentare una soluzione interessante per chi ha necessità di alleggerire le rate iniziali del finanziamento, ad esempio quando un immobile è ancora in costruzione o, più generalmente, per i giovani mutuatari. Nella pratica, questa fase avviene tra l’erogazione del finanziamento e l’ammortamento vero e proprio: durante il preammortamento, il cliente corrisponde solo gli interessi, senza dover rimborsare il capitale. 

Naturalmente, le condizioni possono variare a seconda della banca prescelta, di conseguenza è utile preventivamente trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cosa vuol dire preammortamento del mutuo

Innanzitutto, è utile rispondere a una domanda di base: cos’è il preammortamento del mutuo? Nel contesto dei finanziamenti immobiliari, il preammortamento rappresenta la fase iniziale, ovvero il momento che intercorre tra l’erogazione dello stesso mutuo e l’avvio del piano d’ammortamento effettivo.

In altre parole, così come già accennato in apertura, si tratta di un periodo in cui il mutuatario corrisponde unicamente gli interessi sul finanziamento, senza provvedere al rimborso del capitale erogato. 

Di norma, questa soluzione viene scelta quando il richiedente ha bisogno di alleggerire le rate iniziali del mutuo. Si pensi, ad esempio, a un edificio in costruzione o in ristrutturazione: il proprietario deve sostenere importanti investimenti iniziali, come per l’acquisto dei materiali o per il pagamento della manodopera, e poter approfittare di rate del mutuo particolarmente ridotte è di certo d’aiuto. Ovviamente, l’effettiva utilità di un preammortamento deve essere valutata in base alle esigenze personali e alle effettive condizioni proposte dall’istituto di credito.

Come funziona il preammortamento del mutuo

Con il preammortamento del mutuo, quindi, il richiedente paga inizialmente solo rate composte da interessi, senza rimborsare la quota relativa al capitale. Ma come funziona questo processo?

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Innanzitutto, è necessario soffermarsi sulla richiesta di preammortamento: la possibilità di avvalersi di questa opzione deve essere esplicitata al momento della domanda di finanziamento. Se accordata, al momento della stipula del contratto si stabilirà con la banca:

• la durata della fase di preammortamento;
• le condizioni, in base alla tipologia di mutuo prescelto.

Naturalmente, rimangono invariate tutte le altre verifiche necessarie per l’erogazione del finanziamento, come la fase di verifica della situazione economica e reddituale e l’istruttoria sull’immobile.

Ma come viene definito il rimborso delle rate? Per comprenderlo, è utile ricorrere a un esempio di preammortamento del mutuo. Si ipotizzi che si sia sottoscritto un mutuo da 200.000 euro della durata di 30 anni, di cui 12 mesi in preammortamento, assumendo per semplicità un tasso fisso al 3% per tutta la durata del mutuo. In presenza di un piano d’ammortamento alla francese, il primo anno si pagherà:

• una rata mensile di circa 500 euro, di soli interessi;
• circa 6.000 euro di interessi nel primo anno.

Con l’avvio del piano di ammortamento vero e proprio, su una durata residua di 29 anni, la rata salirà a circa 862 euro, includendo sia la restituzione degli interessi sia la quota capitale.

Naturalmente, l’esempio proposto ha scopo meramente illustrativo, perché le condizioni possono variare a seconda delle banche: gli interessi pagati durante il preammortamento non riducono il capitale e, ancora, alcuni istituti di credito possono prevedere tassi d’interesse differenti per il preammortamento rispetto alla fase successiva di ammortamento. Per avere un’idea orientativa sui costi da sostenere, è utile calcolare la rata del mutuo con un simulatore.

Quanto dura il preammortamento

Uno dei fattori determinanti è il tempo, ovvero la durata della fase in cui si restituiscono solo gli interessi. Questa può essere variabile a seconda delle condizioni sottoscritte con la banca e alla tipologia di finanziamento:

• nel preammortamento tecnico, ovvero necessario all’istituto di credito per la finalizzazione effettiva del mutuo, la durata è molto breve. Di solito, l’ammortamento vero e proprio parte dal primo giorno del mese successivo all’erogazione del mutuo, in questo lasso di tempo si pagano solo gli interessi;
• nel preammortamento finanziario, ovvero la forma più classica di preammortamento, la durata più comune è fra i 6 e i 12 mesi, ma vi possono essere estensioni anche fino a 2 o 3 anni, a seconda delle necessità:
• nel preammortamento per un mutuo SAL, spesso il periodo di preammortamento coincide con la durata dei lavori, di solito dai 12 ai 36 mesi, a seconda della complessità del progetto.

È importante sottolineare che più il periodo di preammortamento è lungo, maggiore è l’esborso per gli interessi, proprio poiché la quota capitale rimane invariata per tutto il periodo. 

Quando conviene il preammortamento

Compreso il funzionamento del preammortamento, è utile chiedersi quando sia un’opzione davvero conveniente. Innanzitutto, bisogna prenderne in considerazione i costi, dopodiché le situazioni che potrebbero renderlo una scelta sufficientemente appetibile.

Quanto costa il preammortamento

Come già specificato nei paragrafi precedenti, il costo del preammortamento dipende dal tasso applicato e dalla sua durata. In linea generale, più il preammortamento è esteso, maggiori saranno gli interessi da corrispondere, considerando che la quota del capitale rimarrà intatta fino alla fase dell’ammortamento vero e proprio.

Come visto nel precedente esempio, per un mutuo da 200.000 euro con tasso fisso al 3%, e un preammortamento di 12 mesi, si dovranno corrispondere circa 6.000 euro di interessi, senza che in realtà il capitale venga ridotto. 

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Diverso è però il discorso per il preammortamento in mutuo SAL, dove il peso degli interessi è potenzialmente minore, a seconda delle tranche concordate con la banca. Ad esempio, se la banca eroga 50.000 euro in una prima tranche di sei mesi e altri 50.000 nei successivi sei, gli interessi vengono inizialmente calcolati solo sulla prima porzione e, solo successivamente, sull’importo totale erogato. Ciò rende il preammortamento nel mutuo SAL potenzialmente più economico rispetto a un preammortamento su un capitale fisso.

La convenienza del preammortamento

Il preammortamento del mutuo conviene in tutte quelle situazioni in cui il mutuatario ha bisogno di alleggerire temporaneamente il suo investimento finanziario. Ad esempio, può essere indicato:

• per finanziare un immobile in costruzione, così da alleggerire i costi totali dato l’investimento in materiali e manodopera o, ancora, le spese d’affitto per l’alloggio temporaneo in attesa che la nuova casa sia pronta;
• nei mutui SAL, come già visto, perché in questo caso il preammortamento permette di pagare gli interessi sulle somme già erogate in ogni singola tranche, anziché sull’intero ammontare del mutuo, riducendo così sensibilmente l’esborso iniziale;
• per il preammortamento del mutuo ristrutturazione, perché permette ai proprietari di ridurre il peso sul budget a disposizione mentre si hanno grandi esborsi, appunto relativi ai lavori, permettendo poi di compensare quando l’immobile sarà effettivamente disponibile o, ancora, genererà reddito. Si pensi, ad esempio, al caso di un proprietario che decide di rinnovare l’abitazione in proprio possesso per poi concederla in affitto a terzi.

Ovviamente, la scelta non può prescindere da situazioni e necessità personali: bisogna sempre tenere presente che gli interessi pagati, non riducendo il debito complessivo sul capitale, possono aumentare il costo totale del mutuo.

Come evitare il preammortamento del mutuo

Proprio poiché può presentare sia vantaggi che svantaggi, il preammortamento del mutuo non è un’opzione utile per tutti. Ma come evitarlo? In linea generale, la fase di preammortamento tecnico non può essere evitata, appunto perché spesso necessaria alla banca per la finalizzazione dello stesso mutuo. Tuttavia, come visto, si tratta di un periodo solitamente molto breve.

Nei mutui tradizionali, invece, si può concordare con la banca un piano di ammortamento che inizi immediatamente dopo l’erogazione del mutuo, affinché non sia necessario un preammortamento. È una delle soluzioni più comuni, in realtà, soprattutto quando si comprano immobili chiavi in mano, già pronti all’utilizzo, e non sono necessarie ulteriori spese di ristrutturazione e adeguamento. In alternativa, si possono scegliere istituti di credito che offrono piani di ammortamento del mutuo personalizzabili.

Più difficile è eliminare il preammortamento nei mutui SAL o nei mutui ristrutturazione, poiché spesso è una prassi comune adottata dalle banche per offrire maggiore flessibilità durante i lavori di costruzione o ristrutturazione. Anche in questo caso, tuttavia, molto dipende dai singoli istituti di credito: il consiglio è quello di informarsi preventivamente presso più banche o, ancora, avvalersi dell’aiuto di un consulente finanziario.