Quando si parla di abitazioni di lusso, si corre con il pensiero a ville grandi ed eleganti, ad appartamenti esclusivi in centro città e a immobili dotati di ogni comfort. Non sono però sufficienti il pregio architettonico o una posizione esclusiva per affibbiare la definizione di “lusso” a un’abitazione.
Uno dei criteri che determina la classificazione è senza dubbio la metratura, ma ce ne sono anche altri, tenendo presente che questo status ha conseguenze concrete, soprattutto sul piano fiscale. Quanto si paga di IMU per un’abitazione di lusso? Quali sono le tasse previste? Spettano le agevolazioni prima casa sono e quali sono i limiti di metri quadri da rispettare per non perderle?
Quando un’abitazione diventa di lusso?
Individuare un immobile di lusso non è sempre facile, perché a dispetto di quello che può suggerire l’immaginario collettivo, ci sono delle indicazioni molto chiare che permettono di fare riferimento a caratteristiche ben precise per poter far rientrare un’abitazione in questa categoria.
I criteri elaborati dall’Agenzia delle Entrate per le abitazioni di lusso sono molteplici e non fanno unicamente riferimento alla categoria catastale di appartenenza. Un’abitazione diventa ufficialmente di lusso quando possiede determinati requisiti, indicati in maniera molto chiara da una normativa ben precisa.
Il riferimento è al Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, nel quale si trova una classificazione in cui rientrano 8 categorie, a seconda delle caratteristiche strutturali e catastali che rendono di lusso un’abitazione, quali ad esempio la qualità della costruzione, la metratura dell’immobile e la zona in cui si trova, ad esempio il centro storico o un’area molto vicina al mare.
Quanti metri quadri per una casa di lusso?
Uno degli elementi discriminanti per la classificazione di una casa di lusso è la sua dimensione, vale a dire la metratura. Secondo quanto previsto dal DM del 2 agosto 1969, si considerano di lusso le “unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240, esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine”.
A tal proposito è bene precisare, secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, che nel calcolo dei 240 mq. rientrano le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre, quindi dalla superficie utile si devono escludere solo gli ambienti indicati poc’anzi e non già l’intera superficie non calpestabile. In altre parole, la superficie utile è determinata rispetto all’utilizzabilità degli ambienti, indipendentemente dalla loro effettiva abitabilità.
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Quanto paga di IMU una casa di lusso?
L’attuale normativa in vigore in Italia prevede l’esenzione IMU per l’abitazione principale, ma questo principio non si applica a tutte le tipologie. Gli immobili di lusso che rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9, non sono esenti dall’imposta municipale unica.
Per sapere quanto paga di IMU una casa di lusso bisogna fare riferimento alla rendita catastale della stessa, cui applicare un’aliquota che varia dal 5 al 6 per mille, in base alla delibera di ogni singolo Comune, che può decidere di abbassarla anche fino ad azzerarla, sebbene quest’ultimo sia un evento molto remoto.
Anche per le case di lusso è prevista una detrazione fissa di 200 euro sull’abitazione principale, ma solo se vi sono residenza e dimora abituale del contribuente.
Le tasse che si pagano per una casa di lusso
L’IMU non è l’unica spesa da considerare nel caso delle abitazioni di lusso, visto che queste sono soggette a un trattamento fiscale più oneroso, sia in fase di acquisto che di possesso, ricordando che sono tre le imposte da pagare: di registro, ipotecaria e catastale.
Quando il venditore è un privato o un’impresa, ma la cessione è esente da IVA, l’imposta di registro per gli immobili di lusso prevede una tassazione pari al 9%, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Quando invece è dovuta l’IVA sulla vendita, allora l’acquirente dovrà pagarla al 22%, con un’imposta di registro, ipotecaria e catastale che salgono tutte a 200 euro ciascuna. Infine, anche nel caso delle case di lusso si paga la TARI, ossia la tassa sui rifiuti, calcolata in base alla superficie dell’immobile e al numero degli occupanti.
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Abitazione di lusso e agevolazioni prima casa
Per un’abitazione di lusso, che supera ad esempio i 240 mq, decadono tutte le agevolazioni previste per la prima casa. Come già indicato prima, è dovuto il pagamento dell’IMU, non previsto invece per l’abitazione principale che rientra nelle categorie catastali diverse da A1, A8 e A9.
Inoltre, non si ha diritto neanche alle altre agevolazioni previste per l’acquisto, quindi l’imposta di registro si paga al 9% e non al 2% e, in caso sia dovuta l’IVA, l’aliquota schizza al 22% per le case di lusso, rispetto al 4% dovuto dalle altre abitazioni, al posto del 10% che invece si paga nel caso di un immobile diverso dalla casa principale.
Prima casa: i mq limite per non perdere le agevolazioni
Quando un’abitazione ha una superficie utile complessiva superiore a 240 mq rientra tra quelle di lusso, secondo quanto previsto dal DM del 1969. Il limite da non superare è quindi di 240 metri quadri, oltre i quali si perdono le agevolazioni previste per la prima casa, ma questo a condizione che l’immobile sia classificato nelle categoria catastali A1, A8 e A9.
Diversamente, infatti, la perdita dei benefici non dipenderà dall’ampiezza dell’immobile, ma dalla sua appartenenza o meno a una delle categorie catastali del lusso.
A fare chiarezza su questo tema è stata la Commissione tributaria regionale di Roma che, con una sentenza del 2015, ha stabilito che per la concessione del beneficio rileva solo la categoria catastale, per cui un’abitazione A/2 avrà diritto alle agevolazioni anche nel caso in cui la sua superficie dovesse superare il limite dei 240 mq.
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