Procedura di sfratto, cosa comporta il mutamento del rito

Sono diverse le procedure attraverso le quali il proprietario di un immobile può chiedere che venga liberato dall’inquilino. Nelle varie pratiche relative allo sfratto il mutamento del rito costituisce un passaggio cruciale, che si viene a realizzare nel momento in cui il giudice decide di non emettere l’ordinanza per rilasciare l’immobile o non dovesse assegnare il cosiddetto termine previsto. Questa particolare situazione impone l’avvio di un procedimento leggermente più approfondito prima che la controversia possa essere affrontata e risolta.

Sfratto, mutamento del rito: di cosa si tratta

Nella procedura di sfratto il mutamento di rito costituisce uno dei nodi più importanti dell’operazione. A disciplinare questo particolare istituto è l’articolo 67 del Codice di Procedura Civile: viene disposto nel momento in cui il giudice ritiene che non sia possibile convalidare il rilascio dell’immobile. Questa decisione viene presa quando il conduttore ha portato delle motivazioni che vengono ritenute incompatibili con una eventuale convalida.

Tra le motivazioni che potrebbero portare al mutamento di rito per lo sfratto c’è la contestazione del proprio inadempimento: l’inquilino moroso riesce a documentare che la propria situazione non è imputabile ad una sua attività o negligenza. Nel momento in cui si viene a verificare questa eventualità il giudice può disporre il mutamento di rito.

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Quando il giudice dispone il mutamento del rito

Volendo entrare un po’ più nel dettaglio quali sono i casi nei quali il giudice può disporre il mutamento del rito? Questa situazione può venirsi a verificare nel momento in cui:

• l’inquilino si dovesse presentare di fronte al giudice e dovesse versare il canone di locazione non contestato, così come è stato previsto dall’articolo 666 del codice di Procedura Penale. A questo punto il giudizio continua adottando il rito speciale locatizio;
• quando si sta trattando un caso di sfratto per morosità e l’inquilino dovesse presentarsi senza assistenza tecnica e dovesse proporre delle opposizioni generiche. Il giudice ha la facoltà di disporre il proseguimento del giudizio del merito: anche in questo caso deve essere adottato il rito locatizio.

A quali conseguenze vanno incontro le parti

Quando è stato disposto per lo sfratto il mutamento di rito, il processo segue il suo iter, seguendo le regole che si applicano al rito speciale locatizio (il quale, a sua volta, riprende le norme previste per il rito del lavoro). Questo cambio di passo determina una serie di conseguenze ben precise:

• viene fissato dal giudice un termine perentorio entro il quale devono essere depositate le memorie e gli eventuali documenti integrativi;
• il fatto che si sia passato al rito locatizio non determina l’avvio di un nuovo processo. Si è davanti, a tutti gli effetti, alla prosecuzione del procedimento già avviato attraverso l’intimazione di sfratto. Questo significa che continuano ad essere valide le preclusioni che sono state maturate;
• l’omessa assegnazione del termine non porta, in modo automatico, all’annullamento di tutto il procedimento. Sempre che non sia sopraggiunta una lesione concreta al diritto di difesa.

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La mediazione non è obbligatoria

Di particolare importanza è l’istituto della mediazione obbligatoria, che non è previsto prima che venga avviato il procedimento per sfratto. Una volta, però, che dovesse sopraggiungere il mutamento di rito ci troviamo davanti ad una situazione diversa:

• nel caso in cui il convenuto dovesse proporre delle eccezioni o delle domande riconvenzionali, il giudice è obbligato ad avviare la mediazione tra le parti;
• la consuetudine giurisprudenziale prevede che la mediazione diventi obbligatoria solo quando dovesse mancare il provvedimento di convalida;
• la mediazione deve essere promossa dalla parte che chiede la risoluzione del contratto di locazione.

Attraverso le sentenza n. 19596/2020, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno sottolineato che il creditore deve introdurre la mediazione quando questa è obbligatoria. Nel testo della sentenza viene spiegato, infatti, che nel corso delle controversie  – che risultino essere soggette a mediazione obbligatoria come previsto dall’articolo 5, comma 1-bis, del Dlgs 28/2010 – nel caso in cui i giudizi siano stati introdotti attraverso un decreto ingiuntivo, alla parte opposta spetta l’onere di avviare la procedura di mediazione nel momento in cui sia stato stato emanato il giudizio di opposizione.

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Quanto costa il contributo unificato per lo sfratto

A quanto ammonta il contributo unificato per uno sfratto per finita locazione? Il suo ammontare è pari al 50% del contributo che deve essere versato ordinariamente, a seconda del valore della causa che si sta affrontando. Nella casistica che stiamo affrontando in questa sede, il valore della causa corrisponde all’ammontare del canone di locazione annuo che deve essere versato per l’immobile.

Il calcolo del contributo unificato deve essere effettuato come segue:

• valore della causa: questo importo è pari al canone di affitto annuo che deve essere versato sull’immobile;
• contributo ordinario: il valore del contributo è possibile reperirlo presso i Tribunali territoriali di riferimento. Generalmente sono pubblicati sui loro portali internet o possono essere richiesti alle segreterie competenti;
• riduzione del 50%: il contributo ordinario deve essere scontato del 50%.

Esempio pratico del calcolo

Ma proviamo a fare un esempio pratico. Nel caso in cui il valore annuo del canone di locazione sia pari a 10.000 euro, il contributo unificato deve essere calcolato come segue

• il valore della causa è pari a 10.000 euro;
• supponendo che il contributo ordinario per 10.000 euro sia pari a 200 euro, il contributo ordinario da versare è pari a 200 euro;
• riduzione del 50%: la metà di 200 euro sono 100 euro.

Il contributo unificato da pagare è pari a 100 euro a cui deve essere aggiunta una marca da bollo da 27 euro.