Quando pagare il notaio per il rogito: le tempistiche da rispettare

Quando pagare il notaio per il rogito in una compravendita immobiliare? Per quanto possa sembrare una domanda banale, in realtà è un dubbio assai diffuso sia fra chi acquista che tra chi vende casa. Secondo la normativa vigente, l’onorario del notaio e le imposte legate all’atto devono essere versate al momento della firma del rogito o, in alternativa, prima di questo passaggio. Oltre alle tempistiche previste dalla legge, bisogna anche prendere in considerazione le modalità di pagamento ammesse.

Quando si salda il notaio?

Così come già accennato in apertura, all’interno di una compravendita immobiliare le tempistiche e le modalità di pagamento del notaio sono definite dalla legge. In particolare, i riferimenti normativi derivano dalla Legge 124/2017, nota anche come Legge Annuale per il Mercato e la Concorrenza, che stabilisce importanti obblighi per il deposito prezzi, sia per l’acquisto di un immobile, che per il versamento delle relative tasse.

Il notaio si paga al compromesso o al rogito?

Il primo dubbio da risolvere è se il notaio debba essere pagato al momento della sottoscrizione del compromesso o, in alternativa, al rogito.

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La risposta deriva dalla prassi notarile e dalla già citata Legge 124/2017, che prevede il versamento delle imposte, e di norma dell’onorario, contestualmente alla firma del rogito o, ancora, prima di questo passaggio. La legge consente il deposito prezzo presso il notaio come opzione facoltativa, ma il notaio è tenuto ad astenersi dal rogito se le imposte non sono versate, per garantire la conformità fiscale.

Di conseguenza, si evince che il versamento debba avvenire proprio al rogito, non al compromesso. È però necessario ribadire ulteriormente che la legge non vieta che le somme vengano conferite anticipatamente, purché in presenza di un accordo tra le parti, ad esempio per adempimenti preliminari o per l’autentica notarile del preliminare, che peraltro comporta un onorario separato. 

Si tratta comunque di una prassi non eccessivamente frequente, poiché nella maggior parte dei casi il saldo dell’onorario e delle imposte avviene in concomitanza al rogito, come previsto dalla già citata normativa. Inoltre, bisogna anche considerare che le tempistiche tra il compromesso e il rogito possono essere molto dilungate, di conseguenza non sarebbe di particolare utilità pagare il dovuto con un così largo anticipo.

Ma per quale ragione la legge individua proprio nel rogito il momento più idoneo per il pagamento? Le motivazioni alla base di questa imposizione sono molteplici, infatti la normativa:

• mira a evitare le frodi fiscali;
• prevede che le somme riscosse dal notaio – quando non sono sue dirette competenze, come nel caso delle imposte – siano il prima possibile disponibili nelle casse dello Stato.

I rischi del pagamento dopo il rogito

La necessità di conferire tasse e oneri al momento del rogito notarile, oppure eventualmente in anticipo, non deve essere sottovalutata dall’acquirente e dal venditore all’interno di una compravendita immobiliare. Infatti, i pagamenti posticipati possono avere conseguenze importanti:

• il mancato versamento dalle parti nella compravendita, o il pagamento in ritardo, può costituire un inadempimento contrattuale nei confronti del notaio;
• il notaio rischia un’accusa per appropriazione indebita, in base all’articolo 646 del Codice Penale, se non versa la porzione di imposte allo Stato entro i termini previsti per legge.

In merito alle tempistiche dello stesso notaio, per pagare le dovute imposte all’Agenzia dell’Entrate, è utile citare il D.P.R. 131/1986, che prevede un termine di 20 giorni dalla firma per la registrazione dell’atto e il versamento delle relative tasse.

È però indispensabile sottolineare che questa situazione è assai diversa dal pagamento dell’immobile dopo il rogito:

• le tempistiche riferite riguardano unicamente il saldo del notaio e delle relative imposte, che devono avvenire in concomitanza al rogito;
• il pagamento dell’immobile al venditore può avvenire anche diversamente, ad esempio se le parti hanno accordato una rateizzazione. 

Sul fronte di eventuali rateizzazioni, come specificato nel sopracitato elenco, è bene ricordare che sono possibili solo con un accordo tra le parti, nel rispetto delle normative antiriciclaggio previste dal D.Lgs 231/2007, in merito alla tracciabilità dei pagamenti. Tuttavia, si tratta di una situazione abbastanza rara, perché il pagamento al venditore avviene di norma al momento del rogito, sia che si utilizzino fondi già a propria disposizione o che, invece, sia prevista l’erogazione di un mutuo da parte della banca.

Come avviene il pagamento al momento del rogito

Stabilito in quale momento debba essere effettuato il versamento al notaio, relativamente al suo onorario e alle relative tasse, in che modo avviene il pagamento?

In conformità al D.Lgs. 231/2007 e agli obblighi fiscali del notaio previsti dal D.P.R. 131/1986, gli onorari notarili e le imposte devono essere versati con metodi tracciabili e sicuri, escludendo perciò il ricorso al contante per qualsiasi importo. Di conseguenza, si potrà procedere con:

• il bonifico bancario;
• l’assegno bancario;
• l’assegno circolare, spesso preferito per importi elevati per la sua maggiore sicurezza.

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Ma si può pagare il notaio con il bancomat? In linea teorica, il pagamento con bancomat o carta di credito non è vietato, anche perché si tratta di metodi completamente tracciabili e altrettanto sicuri, almeno nei limiti stabiliti dalla legge. Tuttavia, potrebbe non essere la soluzione più versatile, sia a seconda dell’importo da versare, che delle eventuali commissioni applicate al professionista. È pertanto utile chiedere preventivamente al proprio notaio se questa modalità di pagamento sia effettivamente disponibile.

Le possibili agevolazioni sulle spese notarili

I modi e i tempi di pagamento del notaio, però, non rappresentano le uniche preoccupazioni di chi si trova a dover effettuare un versamento per gli oneri e le imposte sulla compravendita. In molti, ad esempio, si chiedono se esistano delle esenzioni sulle spese notarili per l’acquisto della prima casa.

In realtà, non esistono delle vere e proprie esenzioni, bensì delle agevolazioni fiscali che possono ridurre il peso complessivo delle imposte, che vengono versate tramite il notaio. In base al D.P.R. 131/1986, e successive modifiche, per le prime case – purché non appartenenti a categorie catastali di lusso, ovvero A/1, A/8, A/9 – è possibile approfittare:

• di un’imposta di registro ridotta al 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, se la compravendita non è soggetta a IVA;
• un’Imposta sul Valore Aggiunto al 4%, se la compravendita della prima casa avviene da un’impresa ed è soggetta a IVA.

In più, le imposte catastale e ipotecaria sono previste in misura fissa:

• di 50 euro ciascuna per le compravendite non soggette a IVA;
• di 200 euro ciascuna, invece, se si acquista da un’impresa.

Per ottenere questi benefici è però necessario che l’acquirente non possieda altre abitazioni adibite a prima casa e, fatto non meno importante, che vi stabilisca la residenza entro 18 mesi. Per eventuali dubbi sia sul fronte della tassazione, che sull’onorario notarile da corrispondere, il consiglio è quello di chiedere preventivamente al notaio di propria preferenza.