Quando si procede a effettuare una visura su un immobile, si possono presentare delle situazioni complesse, come ad esempio un’abitazione registrata al Catasto come unica unità immobiliare con due subalterni. Si tratta di un’evenienza tutt’altro che remota, che si verifica ad esempio quando una sola unità immobiliare, utilizzata come abitazione principale, è registrata con due subalterni distinti, pur rappresentando un’unica unità funzionale. Ma quali sono le conseguenze in termini catastali e fiscali di simili configurazioni?
Due subalterni in un’unica unità immobiliare
Per comprendere quando si verifica la singolare situazione di un’unica unità immobiliare con due subalterni distinti, è innanzitutto necessario ricordare alcuni elementi chiave delle visure catastali. Proprio in ambito catastale:
- il subalterno è un indicativo numerico che distingue una porzione specifica di un immobile all’interno di una particella catastale, ovvero un’unità territoriale registrata al Catasto;
- l’unità immobiliare è una porzione di un fabbricato, o un fabbricato intero, destinata a un uso specifico – ad esempio, abitativo o commerciale – che può produrre reddito autonomo.
Nella pratica, una villetta unifamiliare utilizzata come abitazione principale rappresenta l’unità immobiliare, mentre il subalterno ne indica una sua porzione. Ipotizzando che questa villetta presenti due piani, connessi funzionalmente in un’unica abitazione, al Catasto potrebbero essere registrati separatamente, come subalterno 1 e 2.
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Ma in quali casi si ottiene una visura catastale con due subalterni distinti? Come specificato nell’esempio, ciò avviene quando un’unità principale vede due porzioni che, pur essendo funzionalmente correlate a una sola abitazione, sono considerate al Catasto diversamente. Le ragioni della suddivisione in più subalterni possono essere storiche, amministrative o tecniche:
- l’immobile è stato originariamente registrato con due porzioni separate, che sono poi state unite, senza che vi sia stata una formalizzazione della fusione al Catasto;
- l’immobile prevede una configurazione complessa, con porzioni dalle caratteristiche molto diverse, registrate come subalterni separati, ma utilizzate come unica unità funzionale. Ad esempio, una casa con piano terra e dépendance al piano superiore, collegati internamente;
- la registrazione dell’immobile al Catasto presenta errori o, ancora, vi sono delle anomalie catastali dovute a prassi locali, diverse da quelle consuete di registrazione.
Cosa significa il subalterno 2 in una visura catastale?
Ma cosa indica, di conseguenza, la dicitura “subalterno 2” in una visura catastale relativa a una sola unità immobiliare? Come già accennato, indica una seconda porzione della stessa unità, registrata all’interno della medesima particella. Più semplicemente, il “subalterno 2” non è un’unità immobiliare autonoma, ma una parte distinta a livello amministrativo di un’unica abitazione utilizzata funzionalmente come un tutt’uno.
Per agevolare la comprensione, si può fare ricorso ad alcuni esempi pratici:
- una villetta unifamiliare con due livelli, dove il subalterno 1 indica il piano terra con cucina e soggiorno e il subalterno 2 al primo piano, dove si trovano le camere da letto. I due piani sono collegati funzionalmente da una scala interna, mentre l’immobile ha un unico ingresso e una destinazione d’uso unitaria;
- un appartamento che prevede una dépendance interna, identificata come subalterno 2, ad esempio usata come studio o camera degli ospiti, comunque funzionalmente utile all’unica unità immobiliare;
- una casa storica, originariamente accatastata come unico subalterno, ampliata in un secondo momento da un’ala internamente collegata, ma registrata come subalterno 2.
È però utile non confondere questa situazione con un immobile con due particelle catastali, ovvero quando un’unica unità immobiliare si estende su particelle territoriali distinte, separatamente registrate al Catasto. È il caso di una villetta che occupa due lotti di terreno adiacenti.
Due subalterni possono essere comunicanti?
Di fronte a simili configurazioni catastali, uno dei dubbi più frequenti riguarda la presenza di subalterni comunicanti, ovvero collegati fisicamente da una porta o una scala interna. Questa situazione è possibile?
In linea generale, due subalterni possono essere collegati e, pur essendo registrati separatamente, concorrere a un’unica unità immobiliare funzionale. La presenza di subalterni comunicanti, come in una casa con un solo ingresso, conferma che l’immobile è utilizzato come unica abitazione. Tuttavia, per un’unificazione fiscale – ad esempio, ai fini IMU – è necessaria un’unione di fatto, come previsto dalla Circolare 27/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate, mentre per un’unificazione catastale serve una denuncia di variazione tramite DOCFA, secondo il DM 701/1994.
Cosa significa sdoppiare l’unità immobiliare di residenza
Può capitare di frequente che i proprietari di un’unità immobiliare, registrata con un solo subalterno, decidano di dividerla in due o più unità distinte, ciascuna a sua volta dotata di un proprio subalterno.
Questa procedura è nota come frazionamento catastale che, di fatto, rappresenta l’esatto opposto della fusione. Ma per quale ragione sdoppiare l’unità immobiliare di residenza, per ottenere più unità separate, ognuna dotata di proprio subalterno? Di norma, si procede per:
- esigenze di vendita o affitto, come nel caso di una villetta dove uno dei piani non è occupato e, quindi, cedibile a terzi come appartamento;
- per gestire separatamente le porzioni immobiliari, a fini fiscali o amministrativi.
Come facile intuire, per il frazionamento potrebbe essere necessario l’ottenimento di permessi specifici – come la CILA o la SCIA, secondo il D.P.R. 380/2001 – per i lavori necessari volti a separare funzionalmente le unità abitative. Ancora, sarà necessario procedere all’aggiornamento catastale, tramite un tecnico incaricato, secondo quanto previsto dal D.M. 701/1994.
La gestione dell’unità immobiliare con due subalterni
Compresi i casi in cui un’unità immobiliare può essere registrata al catasto con due o più subalterni diversi, è utile soffermarsi sulle questioni più comuni legate alla loro gestione amministrativa o fiscale.
La verifica catastale dell’immobile
Per una corretta gestione, il primo passo da compiere è quello di una verifica catastale dell’immobile, perché eventuali errori possono avere implicazioni fiscali e amministrative. Per quanto possa di certo esistere un’unità immobiliare singola con più subalterni, bisogna accertarsi che questa configurazione:
- non sia derivata da una fusione passata non dichiarata, in tal caso serve procedere alla denuncia di variazione catastale;
- rifletta effettivamente una situazione di unità funzionale, ovvero i due subalterni, per quanto registrati separatamente, non possono essere sfruttati autonomamente dall’unità a cui appartengono.
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L’eventuale correzione dei dati catastali è fondamentale sia per ottenere benefici di legge, come le agevolazioni fiscali sulla prima casa, che in caso di vendita o trasferimento, poiché i subalterni registrati separatamente possono rendere più complessi gli atti notarili.
IMU e benefici fiscali sull’unità con più subalterni
Verificate le informazioni registrate al Catasto, come si gestiscono gli oneri e i benefici fiscali? Ad esempio, come funziona l’IMU su un’unica unità immobiliare con due subalterni? In linea teorica, l’esenzione sull’Imposta Municipale Propria sulla prima casa vale se l’immobile:
- è iscritto come unità immobiliare unica, nonostante la presenza di più subalterni;
- è adibito a dimora abituale da parte del proprietario e del suo nucleo familiare, con regolare residenza anagrafica.
Un simile orientamento è stato ad esempio accolto dalla Corte di Giustizia Tributaria del Piemonte, con la sentenza 199/1/2023, che però non rappresenta un orientamento giurisprudenziale consolidato. Inoltre, è utile ricordare che, secondo la sentenza 17015/2019 della Corte di Cassazione, l’esenzione IMU richiede che l’immobile sia accatastato come unica unità immobiliare, escludendo il precedente orientamento permissivo dell’ICI per più unità utilizzate come prima casa. In assenza di una fusione catastale, l’unione di fatto ai fini fiscali, come previsto dalla Circolare 27/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate, può supportare l’esenzione, pur essendo soggetta a verifica.
Lo stesso vale per altre agevolazioni, come il Superbonus per un’unica unità immobiliare con due subalterni. L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, se le due porzioni sono accatastate separatamente, ma utilizzate come unica abitazione, possono essere considerate una sola unità immobiliare ai fini del calcolo dei massimali di spesa ammessi. Tuttavia, dal 2023, sono richiesti controlli più stringenti sulla coerenza catastale, e l’unità funzionale deve essere dimostrata tramite una relazione tecnica asseverata – o, ancora, le già citate unione di fatto o la fusione catastale – in linea con le linee guida dell’Agenzia delle Entrate e dell’ENEA.
Quando è possibile fare la certificazione energetica per due subalterni
Infine, per l’ottenimento di benefici e specifici bonus, spesso è necessario ottenere la certificazione energetica dell’immobile. Ancora, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per ogni unità immobiliare progettata o ristrutturata per essere usata separatamente, così come previsto dal D.Lgs. 192/2005.
Quando sono presenti due subalterni su un’unica unità immobiliare, è solitamente possibile redigere un solo APE, purché le due porzioni siano funzionalmente connesse e usate come un’unica abitazione. In particolare, una sola certificazione è sufficiente:
- se i due subalterni condividono gli impianti, come ad esempio quello di riscaldamento;
- non esiste un’autonomia funzionale, come nel caso dei subalterni comunicanti;
- quando l’immobile, di fatto, è considerato un’unica unità funzionale.
Se, invece, le porzioni identificate dai due subalterni fossero funzionalmente autonome – ad esempio, con ingressi separati e impianti distinti – non si tratterebbe più di un’unica unità immobiliare e, pertanto, servirebbe un APE per ciascuna porzione, considerata come unità immobiliare distinta. Data la complessità della materia, è utile chiedere preventivamente un parere a tecnici abilitati, così come anche al proprio commercialista o al legale di fiducia.
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