Come vendere casa dopo il Superbonus 110% e gestire la tassazione

In caso di vendita di un immobile per il quale si è beneficiato delle detrazioni fiscali connesse al Superbonus 110%, le stesse vengono trasferite all’acquirente. Sempre che, nel rogito, le parti non prevedano un accordo diverso. Il venditore, infatti, ha la possibilità di mantenere le agevolazioni, ma la scelta deve essere inserita in modo chiaro all’interno dell’atto di compravendita. Ecco quindi cosa sapere prima di vendere casa dopo il 110% di Superbonus.

Detrazioni fiscali, a chi spettano in caso di vendita

Mettere in vendita un immobile dopo aver beneficiato del Superbonus 110% e aver fatto una valutazione corretta della casa, può far sorgere qualche dubbio sulla gestione delle detrazioni fiscali, che devono ancora essere inserite all’interno della dichiarazione dei redditi e che, per legge, devono essere suddivise in cinque o dieci anni. La domanda che sorge a questo punto è la seguente: nel momento in cui si vende l’immobile a chi spetta detrarre le quote rimanenti? Come deve essere gestito fiscalmente il cambio proprietario?

A fornire una serie di chiarimenti su questo argomento ci ha pensato direttamente l’Agenzia delle Entrate, la quale rispondendo a un dubbio di un proprietario ha spiegato che in caso di vendita dell’immobile, le detrazioni fiscali che non sono state fruite dal soggetto che ha effettuato i lavori passano in automatico all’acquirente, sempre che le parti non sottoscrivano un accordo differente.

A questo punto per il venditore si aprono due differenti strade:

• le detrazioni fiscali passano in automatico all’acquirente;
• ci si accorda con l’acquirente perché il venditore possa continuare a fruirne; ma è necessario inserire una clausola all’interno dell’atto di compravendita.

Freepik

I casi particolari: la cessione del credito e lo sconto in fattura

Come deve essere gestita, invece, la cessione di un immobile per il quale le detrazioni fiscali derivanti dal Superbonus 110% non vengono recuperate all’interno della dichiarazione dei redditi?

• Nel caso in cui il venditore abbia già provveduto a comunicare la cessione del credito all’Agenzia delle Entrate prima che il rogito sia stato chiuso, le detrazioni fiscali rimangono in capo al venditore. Questa regola rimane inalterata anche a fronte delle varie novità legislative che sono state introdotte negli ultimi tempi.
• La situazione cambia nel caso in cui le comunicazioni relative allo sconto di fattura non fossero state effettuate nel momento in cui viene stipulato il rogito. In questo caso è necessario che le parti sottoscrivano un accordo privato per decidere chi debba essere il destinatario dei vari benefici.

Ci si trova davanti, sostanzialmente, a un approccio flessibile, che permette alle parti di negoziare in autonomia i tratti più importanti della compravendita, garantendo la possibilità di raggiungere un accordo che possa soddisfare pienamente.

Quando posso vendere casa dopo il Superbonus 110%

La vendita di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus è possibile, ma è necessario prendere in considerazione quanto introdotto con la Legge di Bilancio 2024. A partire dal 1° gennaio dello scorso anno, infatti, queste compravendite possono determinare la tassazione della plusvalenza generata dalla vendita.

Ma cosa si intende per plusvalenza e quando matura? Con questo termine si identifica, in estrema sintesi, la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita dell’immobile. Nella plusvalenza immobiliare, come prezzo di acquisto si intendono complessivamente il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene che viene ceduto, a cui si devono aggiungere tutti gli altri costi sostenuti.

Sulla plusvalenza che si viene a generare in questo modo deve essere applicata un’imposta sostitutiva del reddito che è pari al 26%: ad effettuare il versamento per nome e conto del contribuente è direttamente il notaio durante il rogito, che agisce in qualità di sostituto d’imposta. È necessario, però, farne un’esplicita richiesta.

Freepik

Come si calcola la plusvalenza immobiliare

La tassazione della plusvalenza immobiliare a seguito della vendita di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus 110% segue delle regole ben precise.

Quando il contribuente ha beneficiato delle agevolazioni fiscali derivanti da lavori agevolati con la cessione del credito o con lo sconto in fattura:

• nel caso in cui i lavori siano stati conclusi da meno di 5 anni nel momento in cui si effettua la cessione, non vengono calcolati i costi sostenuti per gli interventi agevolati;
• se invece i lavori sono stati conclusi da più di 5 anni all’atto della vendita, si tiene conto del 50% dei costi che sono stati sostenuti per gli interventi agevolati, mentre il costo di acquisto o costruzione dell’immobile viene valutato basandosi sugli indici Istat.

Quando invece il contribuente ha sostenuto gli interventi edilizi con il Superbonus 110% in detrazione o si sia avvalso delle agevolazioni previste con Superbonus al 90%, 70% o 65%, i costi devono essere sempre considerati ai fini dei calcoli per determinare la plusvalenza.

Freepik

Quando deve essere applicata la tassazione

Ma perché il legislatore ha introdotto questa particolare tassazione? La risposta è molto semplice: si vuole ridurre il più possibile il fenomeno della speculazione, evitando che si cerchi di ottenere un profitto dopo aver beneficiato delle detrazioni fiscali.

Quindi, se da un lato è possibile vendere casa dopo aver usufruito del 110, dall’altro è necessario prendere in considerazione le tasse che si devono versare. Laddove non ci sia un’esigenza personale, l’operazione potrebbe non essere conveniente.

Le maggiori imposte devono essere versate unicamente su alcuni immobili e solo se la compravendita viene effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori agevolati con il Superbonus. Anche se, a questa regola generale, ci sono delle eccezioni.

Quando non viene applicata la plusvalenza

Ovviamente, se l’immobile viene venduto dopo dieci anni dalla conclusione dei lavori non viene applicata alcuna plusvalenza. Non viene applicata nemmeno quando il venditore si dovesse trovare in una delle seguenti situazioni:

• è entrato in possesso dell’immobile a seguito dell’apertura della successione;
• l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del periodo che ha preceduto l’atto di vendita;
• gli immobili per i quali sono stati effettuati degli interventi edilizi agevolati con dei bonus ordinari.

Per il momento mancano dei chiarimenti relativi alle unità immobiliari che insistono in un condominio per le quali siano stati effettuati degli interventi edilizi nelle parti comuni.