Pavimentazione del giardino privato in condominio: servono permessi?

A dispetto delle credenze comuni, l’installazione o la modifica della pavimentazione di un giardino privato in condominio può comportare l’ottenimento di specifiche autorizzazioni. Nonostante l’area verde sia di proprietà esclusiva, devono essere infatti rispettate le norme previste dal regolamento condominiale e, se necessario, servirà ottenere gli adeguati titoli abilitativi da parte del Comune. Ma come procedere e, soprattutto, quali sono i possibili rischi di lavori realizzati senza preventiva autorizzazione?

Posso pavimentare il mio giardino privato?

Per chi abita in un contesto condominiale, e può disporre di uno spazio esterno privato, la manutenzione del giardino comporta un impegno costante. Per questa ragione, può di certo capitare che i proprietari decidano di sostituire il manto erboso con una copertura pavimentata, data la maggiore comodità.. Ma quando è davvero possibile procedere?

La natura del giardino privato in condominio

Innanzitutto, per comprendere quando si possa procedere con una nuova pavimentazione esterna, è indispensabile comprendere la natura del giardino privato in condominio. Per quanto si tratti di una pertinenza esclusiva della propria unità immobiliare, le aree verdi private sono comunque soggette a specifici vincoli.

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Seppur il proprietario ne possa disporre liberamente, nella gestione del giardino non si potrà:

• compromettere il decoro architettonico o la sicurezza dello stabile;
• invadere le proprietà altrui oppure interferire con il normale utilizzo delle parti comuni condominiali, identificate dall’articolo 1117 del Codice Civile;
• violare le norme previste da regolamento e, naturalmente, le normative edilizie vigenti.

Di conseguenza, prima di procedere al rifacimento del proprio spazio esterno, sarà necessario sia verificare eventuali limiti o divieti da regolamento, che valutare l’ottenimento di specifici permessi edilizi per l’intervento.

Le autorizzazioni dell’assemblea per pavimentare il giardino

Proprio poiché vi sono delle regole per il giardino privato in condominio, il primo passo per modificare la pavimentazione prevede la verifica del regolamento condominiale. Quest’ultimo:

• se di natura assembleare, può imporre vincoli sulla manutenzione del giardino, ad esempio indicando specifici materiali da utilizzare, conformi con il decoro architettonico dello stabile;
• se di natura contrattuale può prevedere limiti o divieti più vincolanti, tanto che la modifica dello stesso regolamento richiede l’unanimità di tutti i condomini.

Prima di procedere con i lavori di pavimentazione, in alcuni casi potrebbe rendersi necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea. Seppur la valutazione rimanga caso per caso, in linea generale:

• i lavori che non alterano il decoro architettonico, e non violano alcuna disposizione da regolamento, non sono di solito soggette ad approvazione assembleare. È il caso, ad esempio, della sostituzione di piastrelle usurate con altre di simile materiale, colore e forma;
• le opere che alterano il decoro architettonico – ad esempio, la sostituzione del manto erboso con piastrelle in cemento – sono regolate dall’articolo 1122 del Codice Civile, che vieta interventi sulla proprietà esclusiva che ledano appunto il decoro o la sicurezza del condominio. L’approvazione dell’assemblea, con maggioranza qualificata in seconda convocazione – pari alla maggioranza dei presenti, purché rappresentino i due terzi dei millesimi, secondo l’articolo 1136 del Codice Civile – può essere necessaria se il regolamento condominiale contrattuale lo prevede o, ancora, se l’intervento impatta significativamente sul decoro;
• In presenza di restrizioni specifiche, come l’obbligo di utilizzare determinati materiali, il regolamento potrebbe richiedere l’autorizzazione preventiva dell’assemblea con la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno 500 millesimi in seconda convocazione, salvo che un regolamento contrattuale imponga l’unanimità.

È perciò utile allertare preventivamente l’amministratore di condominio, il quale potrà fornire ragguagli sia sul regolamento che sull’eventuale necessità di approvazione in assemblea. Ancora, si ricorda che gli interventi su aree esterne di proprietà seguono un percorso autorizzativo diverso rispetto alla manutenzione del giardino condominiale per tutti i condomini.

Le autorizzazioni del Comune per la pavimentazione in giardino

Il via libera da parte dell’assemblea condominiale potrebbe non essere sufficiente, in termini di autorizzazioni per il giardino privato in condominio. Infatti, potrebbero essere richiesti specifici permessi da parte del Comune, in base al Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001.

Di norma, gli interventi di semplice manutenzione ordinaria – come la sostituzione delle piastrelle usurate con altre di medesima forma e fattura – rientrano nell’edilizia libera e, di conseguenza, non richiedono specifici titoli abilitativi.

Se la pavimentazione viene creata da zero o si trasforma un’area verde in una superficie impermeabile, si rientra nella manutenzione straordinaria o, in caso di trasformazione urbanistica permanente del suolo, in una nuova costruzione, richiedendo specifici permessi dal Comune, come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire in base alla natura dell’intervento.

Quali permessi edilizi servono per il giardino

Come specificato nei precedenti paragrafi, alcuni interventi di manutenzione del giardino potrebbero essere soggetti a titoli abilitativi, in base al già citato Testo Unico dell’Edilizia. Ma quali ottenere, tra CILA, SCIA e permesso a costruire?

Per il rifacimento della pavimentazione esterna è necessaria la CILA?

Quando l’intervento sul giardino non rientra nella classica manutenzione ordinaria, come ad esempio la sostituzione di una piastrella usurata con un’altra analoga, il primo titolo abilitativo che potrebbe rendersi necessario è la CILA:

In base al D.P.R. 380/2001, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è richiesta per la manutenzione straordinaria che:

• non comporta modifiche strutturali;
• non impone variazioni alla destinazione d’uso.

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La CILA è di solito obbligatoria quando la modifica della pavimentazione altera la conformazione del terreno o richiede opere di preparazione, come la rimozione di strati di terra o la creazione di un sottofondo, oppure quando si sostituiscono le mattonelle esistenti con altre di diversa forma o materiale.

Quando servono la SCIA o il permesso a costruire

Per interventi di natura più intensa, invece, potrebbe essere indispensabile ottenere titoli abilitativi come la SCIA o il permesso a costruire, sempre in base al Testo Unico dell’Edilizia. In linea generale:

• la SCIA serve per manutenzioni straordinarie più rilevanti, come la modifica della pavimentazione che richiede interventi intensi al sottofondo o un aumento significativo della superficie impermeabile, o per lavori in aree soggette a vincoli storici, paesaggistici o idrogeologici, che possono richiedere anche l’autorizzazione paesaggistica in base al D.Lgs. 42/2004;
• il permesso a costruire è necessario per opere di ulteriore impatto, come la trasformazione permanente del suolo da permeabile a impermeabile, interventi che creano strutture coperte permanenti, lavori che alterano la sagoma dell’edificio o ampliamenti della volumetria, così come anche confermato da sentenze del Consiglio di Stato, come la 2632/2019.

Naturalmente, potrebbero esservi ulteriori vincoli stabiliti dalle normative in vigore a livello locale, ad esempio definite dal Regolamento Edilizio del proprio Comune.

I rischi di interventi eseguiti senza permesso

Ma cosa succede se si interviene sulla pavimentazione del giardino privato, senza aver ottenuto le eventuali autorizzazioni necessarie?

Nei casi in cui è prevista l’approvazione da parte dell’assemblea di condominio, ad esempio perché l’intervento altera il decoro architettonico, la realizzazione senza autorizzazione può comportare:

• la richiesta di rimozione della pavimentazione e di ripristino del giardino alle condizioni precedenti, tramite un’azione legale del condominio o dell’amministratore;
• un contenzioso condominiale, con possibili cause civili per il risarcimento di eventuali danni al condominio;
• delle sanzioni interne, in base all’articolo 70 della Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, se previste da regolamento. Queste possono arrivare fino a 200 euro o, in caso di recidiva, anche a 800 euro, a meno che lo stesso regolamento non stabilisca importi diversi.

Se si violano gli obblighi di autorizzazione previsti dal Testo Unico dell’Edilizia, la modifica della pavimentazione in giardino rientra nell’abuso edilizio. Potrebbe quindi accadere che:

• il Comune imponga la rimozione della pavimentazione, con il ripristino del giardino al suo stato originario;
• vengano comminate delle sanzioni amministrative, proporzionali alla gravità;
• si rischino conseguenze penali per l’abuso edilizio, in casi di elevata gravità, come in presenza di violazioni dei vincoli paesaggistici.

Per queste ragioni, prima di qualsiasi intervento in giardino è utile chiedere un parere sia all’amministratore che al proprio legale di fiducia, così da evitare in itinere conseguenze ben poco gradite.