Mutuo: reddito netto o lordo? Ecco cosa valuta la banca

Non si può dire che il dubbio non sia frequente, fra coloro che cercano un finanziamento per l’acquisto di un immobile: per il mutuo, si considera il reddito netto o il lordo? In linea generale, per valutare la fattibilità del prestito, e quindi la capacità di rimborso del richiedente, le banche valutano il reddito netto.

Tuttavia, non bisogna dimenticare che ogni istituto di credito può applicare propri criteri per accordare l’erogazione del finanziamento, di conseguenza è utile approfittare di comodi strumenti online, così da trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze.

Che reddito serve per un mutuo

Quando ci si rivolge alla banca per ottenere un finanziamento immobiliare, ad esempio per l’acquisto della prima casa, l’istituto di credito conduce alcune verifiche per valutare la fattibilità del mutuo. In altre parole, viene analizzata la capacità del richiedente di sostenere le rate, minimizzando così il rischio per la stessa banca.

Una delle principali valutazioni condotte dalla banca è relativa alla capacità reddituale del cliente: quest’ultimo, in altre parole, dovrà dimostrare di poter approfittare di entrate sufficienti per sostenere il peso delle singole rate. Ma all’interno di questa verifica, che tipologia di reddito viene considerato?

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In linea generale, le banche controllano la sostenibilità delle rate del mutuo sul reddito netto, perché relativo agli importi effettivamente a disposizione del richiedente, dopo il versamento di tasse e contributi. Non è però tutto, poiché:

• gli istituti di credito valutano anche la massima rata del mutuo in base allo stipendio, che non dovrebbe superare il 30-35% del reddito mensile del richiedente;
• viene anche considerato il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto, ovvero il Loan To Value (LTV), che in genere non dovrebbe superare l’80%, fatta eccezione per casi specifici o garanzie tali da limitare il rischio per la banca.

Perché la banca non considera il reddito lordo

Per chi si appresta a richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile, non è così immediato comprendere perché la banca preferisca basare le proprie valutazioni sul reddito netto. D’altronde, i clienti sono più che abituati a ragionare in termini lordi: ad esempio, le proposte di lavoro vengono quasi esclusivamente negoziate proprio sul reddito lordo.

Tuttavia, l’istituto di credito ha bisogno di valutare le effettive disponibilità economiche del richiedente, poiché le somme versate per tasse e contributi non possono ovviamente essere investite nella restituzione del prestito. In altre parole, per comprendere se la rata del mutuo possa essere sostenuta di mese in mese, bisogna escludere tutte quelle uscite fisse e considerare solo il denaro a reale disposizione del richiedente.

Le altre valutazioni della banca

Ovviamente, quella sulla capacità reddituale del richiedente è solo una delle tante valutazioni che la banca compie, prima di acconsentire all’erogazione del finanziamento. Come evidente anche dalla guida passo per passo al mutuo, gli istituti di credito prendono anche in considerazione:

• la storia creditizia del richiedente, consultando banche dati pubbliche come quelle del CRIF, per verificare che non vi siano passati debiti insoluti o, ancora, altri ingenti finanziamenti in corso di erogazione;
• la stabilità lavorativa del cliente, il quale dovrà dimostrare non solo di avere un reddito netto sufficiente, ma anche pressoché continuativo nel tempo;
• la presenza di eventuali garanti o, ancora, di garanzie reali come altri immobili di proprietà da ipotecare o polizze assicurative;
• le condizioni dell’immobile, tramite apposita perizia, per accertare sia l’effettivo valore di mercato che la conformità con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti;
• la compatibilità del valore dell’immobile con l’importo del mutuo richiesto.

Come si calcola il reddito netto per un mutuo

Compresi i criteri di valutazione della banca, appare evidente che il calcolo del reddito netto per il mutuo sia un passaggio cruciale per determinare la fattibilità del mutuo. Ma quali elementi considerare?

Innanzitutto, è bene ribadire la differenza fra le due tipologie di reddito:

• il lordo è l’importo totale percepito dal lavoratore, prima delle detrazioni come IRPEF, tasse, contributi INPS e altre imposte;
• il netto è la somma che, nei fatti, il lavoratore si ritrova accreditata sul conto corrente, ovvero quella che rimane dopo il versamento di tasse e contributi.

Per agevolare la comprensione, è perciò utile affidarsi a un esempio di calcolo del reddito netto. Si ipotizzi che un lavoratore abbia un reddito lordo di 30.000 euro, da questo importo andranno detratti:

• i contributi previdenziali INPS o, ancora, di altre casse di riferimento. Per i contratti a tempo indeterminato, in genere il 9,19% dei contributi sono a carico del dipendente, di conseguenza si considerano circa 2.757 euro l’anno;
• l’aliquota IRPEF, che viene considerata sul lordo meno i contributi previdenziali e a scaglioni secondo la normativa vigente. Per il 2025, si corrisponde il 23% fino a 28.000 euro, considerando quindi un imponibile di 27.243, si ottengono circa 6.266 euro senza considerare eventuali detrazioni applicabili al dipendente;
• altre tasse, come ad esempio addizionali regionali e comunali. Ipotizzando un peso tra l’1 e il 2%, si dovranno corrispondere circa 700 euro.

Fatte queste considerazioni, il reddito netto è di circa 20.277 euro, che corrispondono all’incirca a dodici mensilità da 1.690 euro ciascuna. Sarà su questa base che verrà valutata la fattibilità del mutuo.

La simulazione di fattibilità del mutuo

Ottenuto il reddito medio, il richiedente può di certo farsi un’idea preventiva sulla possibilità che il finanziamento venga approvato. Ad esempio, è possibile ricorrere a una simulazione della fattibilità del mutuo.
 

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Come già spiegato, le banche tendono a non concedere mutui se l’importo della rata mensile supera il 30-35% del reddito netto percepito. Di conseguenza, per il reddito mensile di 1.690 euro del precedente esempio, si potrà contare su una rata massima di:

• 507 euro, se si considera il 30%;
• 591,5 euro, se si considera il 35%.

Come facile intuire, più è ridotto il reddito, minori saranno le possibilità di ottenere un finanziamento consistente. Ad esempio, quanto si può chiedere di mutuo con 1.000 euro? Su 1.000 euro netti, la rata mensile non potrà essere maggiore di 300-350 euro.

Come si calcola il reddito di sussistenza per un mutuo

Le valutazioni sul reddito netto introducono un altro, ma fondamentale, concetto: esiste un reddito minimo per il mutuo? In altre parole, è prevista una soglia oltre alla quale un finanziamento immobiliare non è richiedibile?

Come si è visto in precedenza, le banche considerano fattibili rate che non superano il 30-35% del reddito netto mensile percepito. Tuttavia, gli stessi istituti di credito tendono a non concedere il mutuo se la porzione della rata, per quanto al di sotto del 35%, rischia di erodere il reddito di sussistenza.

Con il termine reddito di sussistenza si identifica l’importo minimo che un nucleo familiare deve avere a disposizione per coprire le sue spese essenziali, come ad esempio cibo, utenze, trasporti e altre necessità quotidiane. Le banche tendono a valutare questa soglia affinché la rata del mutuo non comprometta il tenore minimo di vita, anche in base a specifiche disposizioni a tutela dei consumatori, come la Direttiva UE 2014/17. 

In genere, il reddito di sussistenza è calcolato su parametri standardizzati, come quelli ISTAT, anche se le banche possono applicare criteri aggiuntivi. Inoltre, un certo peso è naturalmente conferito alla composizione del nucleo familiare. Gli indicatori di riferimento possono cambiare negli anni, indicativamente si può considerare circa:

• 600-800 euro per un single;
• 1.000-1.200 euro per una coppia senza figli;
• 1.500-1.800 euro per una famiglia con un figlio;
• cifre variabili a salire a seconda del numero di figli successivi al primo.

Ipotizzando, di conseguenza, che una coppia senza figli percepisca un reddito netto di 2.500 euro al mese:

• il reddito di sussistenza è di circa 1.200 euro al mese;
• il reddito disponibile per la base di calcolo della rata del mutuo è di 1.300 euro al mese.

Poiché ogni situazione reddituale e condizione familiare è unica, il consiglio è di informarsi presso la banca scelta prima di richiedere il mutuo.