Finestre delle scale condominiali: aperte o chiuse, chi decide?

Tra le questioni che possono emergere sulla gestione degli spazi comuni, di grande rilevanza è il tema delle finestre delle scale condominiali: devono rimanere aperte o chiuse? Può sembrare un dubbio banale, in realtà può dar luogo a diatribe di non semplice risoluzione. Ma come comportarsi? In linea generale, la gestione delle finestre delle scale deve sottendere alle imposizioni di legge sulla sicurezza e sull’aerazione, nonché a eventuali limitazioni presenti nel regolamento condominiale. 

Quali sono le normative di sicurezza per le scale condominiali

Per capire come i condomini possano gestire le aperture a livello delle scale comuni, è innanzitutto necessario verificare eventuali disposizioni di legge. Sebbene la normativa sulle finestre delle scale condominiali non preveda precisi obblighi di apertura e chiusura, vi sono dei riferimenti da conoscere in tema di sicurezza e aerazione del condominio.

Il Decreto Ministeriale del 30 Novembre 1983, relativo alle norme di sicurezza antincendio per gli edifici di civile abitazione, e il Decreto Ministeriale del 3 agosto 2015 inerente al Codice di Prevenzione Incendi, definiscono alcuni requisiti applicabili alla gestione delle finestre condominiali. In generale, le scale:

• devono prevedere aperture permanenti, come ad esempio delle griglie, oppure apribili anche dall’esterno per assicurare un’aerazione naturale. Questo è particolarmente importante quando l’altezza antincendio – ovvero la distanza tra il livello più basso e l’apertura più alta – è superiore a 24 metri: le scale dovranno essere “a prova di fumo”;
• in qualità di vie d’esodo verticali, devono garantire condizioni sicure in caso di incendio, inclusa la corretta gestione del fumo tramite aperture che ne permettano la fuoriuscita verso l’esterno.

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Entrando maggiormente nel dettaglio, il già citato DM del 30 novembre 1983 introduce quello che, in linea teorica, potrebbe essere definito come un obbligo di aerazione del vano scala. Infatti, per garantire la corretta gestione dei fumi in caso d’incendio, richiede alternativamente:

• sistemi di ventilazione naturale;
• sistemi di ventilazione meccanica.

Naturalmente, le finestre delle scale non servono solo per la ventilazione richiesta dalla sicurezza antincendio, ma la loro chiusura aiuta a prevenire l’ingresso di estranei in condominio e a proteggere dagli agenti atmosferici. Poiché le normative di sicurezza non definiscono quando le stesse finestre debbano essere chiuse o aperte, è sufficiente raggiungere un buon equilibrio tra le esigenze di ventilazione e quelle di protezione, in base anche alle necessità degli stessi condomini.

È possibile tenere le finestre sempre aperte?

Proprio poiché sussiste una necessità di aerazione del vano scale, si potrebbe pensare che la soluzione più semplice sia tenere le finestre condominiali sempre aperte. Per quanto una simile idea garantirebbe di certo un continuo ricambio dell’aria, nella realtà non è di certo praticabile. Come è infatti facile intuire, l’apertura costante:

• può compromettere la sicurezza dei residenti, per il rischio di intrusione da parte di esterni o di danni dovuti ai fenomeni atmosferici;
• può influenzare le necessità degli stessi condomini, lasciando penetrare troppo freddo in inverno e caldo in estate, alterando la corretta climatizzazione delle singole unità immobiliari;
• può aumentare la frequenza degli interventi di manutenzione e pulizia degli spazi comuni, dato il continuo ingresso di polveri, detriti e smog, determinando anche situazioni di pericolo, come superfici scivolose.

Per ragioni del tutto analoghe, non si può nemmeno pretendere di mantenere le finestre sempre chiuse, perché ciò comprometterebbe la ventilazione richiesta per la sicurezza antincendio, aumentando il rischio di conseguenze pericolose.

Chi gestisce l’apertura delle finestre delle scale condominiali

Definiti i riferimenti normativi sulla sicurezza delle finestre in condominio, chi deve provvedere alla loro gestione? Per comprenderlo, è indispensabile sia valutare eventuali limitazioni presenti nel regolamento condominiale che, ovviamente, le libertà di utilizzo da parte dei singoli condomini.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può contenere specifiche prescrizioni sulla gestione delle finestre del vano scala condominiale, purché non siano in contrasto con le normative di sicurezza esistenti. Ad esempio, può definire:

• gli orari o le condizioni che impongono l’apertura delle finestre, sia per garantire la corretta aerazione delle stesse scale che per altre ragioni, come il comfort climatico dei residenti;
• gli orari e le condizioni di chiusura delle stesse finestre, ad esempio per la prevenzione dei furti, la protezione climatica o altre necessità;
• se di natura contrattuale, stabilire la tipologia di finestre installabili – ad esempio, con sistema a vasistas.

È utile ribadire che il regolamento non può imporre finestre sempre aperte o sempre chiuse perché, come già visto, si andrebbe a compromettere l’equilibrio tra la necessità di ventilazione per la sicurezza antincendio e la prevenzione di disagi, come intrusioni o danni atmosferici. Ovviamente, in presenza di finestre non apribili perché così configurate dal costruttore, dovranno essere presenti altri sistemi di aerazione meccanica e di gestione dei fumi.

L’intervento dei singoli condomini

Un dubbio frequente riguarda la possibilità, da parte dei singoli condomini, di gestire in autonomia le finestre delle scale. Ad esempio, si pensi al proprietario di unità immobiliare che, nel tentativo di comprendere cosa mettere sul pianerottolo condominiale e quali regole seguire per il suo corretto uso, si domanda se possa aprire o chiudere le finestre al piano a suo piacimento.

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne altrettanto uso. Questo significa che:

• il singolo condomino può aprire o chiudere le finestre a sua discrezione, nel rispetto delle eventuali disposizioni presenti nel regolamento condominiale;
• gli altri condomini possono fare altrettanto. Di conseguenza, il proprietario di un’unità immobiliare non può pretendere che i vicini di pianerottolo si adeguino acriticamente alle sue volontà di mantenere aperte o chiuse le finestre.

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In linea generale, bisognerebbe sempre evitare di:

• causare disagi agli altri condomini, ad esempio alterando il comfort climatico sia a livello delle scale che, indirettamente, all’interno degli appartamenti altrui;
• ridurre la sicurezza per tutti, ad esempio pretendendo l’apertura delle finestre in orari che potrebbero favorire l’ingresso in condominio di malintenzionati.

A questo scopo, è utile sapere che la Cassazione Civile, con la sentenza 1286/2010, ha richiamato il principio del “dominus rei suae nemo videtur”, ovvero che “nessuno può essere considerato padrone della cosa propria, se non la usa secondo le regole comuni”. In altre parole, l’uso delle parti comuni – tra cui le finestre delle scale – deve sempre rispettare l’equilibrio tra esigenze individuali e collettive dei condomini.

Quando i condomini non concordano sulla gestione delle finestre

Non è però sempre semplice mantenere un buon equilibrio tra esigenze individuali e collettive e, proprio per questa ragione, le diatribe fra condomini possono essere all’ordine del giorno. Ma come si procede, quando due o più proprietari non concordano sulla gestione delle finestre?

Il condominio che ritiene i suoi diritti di utilizzo siano stati lesi, dovrebbe innanzitutto avvisare l’amministratore di condominio. Quest’ultimo potrà:

• tentare un intervento di mediazione fra le parti;
• convocare un’assemblea condominiale allo scopo di deliberare delle regole condivise sull’uso delle finestre.

In caso l’assemblea condominiale dovesse approvare delle norme percepite come poco eque dallo stesso condomino, quest’ultimo potrà impugnare la delibera assembleare contraria ai suoi diritti, in base alle modalità previste dall’articolo 1137 del Codice Civile. Dovrà quindi procedere entro 30 giorni, dalla data di partecipazione all’assemblea o di ricezione della comunicazione di deliberazione se assente, chiedendo l’intervento del proprio avvocato di fiducia:

• per avviare una mediazione;
• per intentare una causa presso il tribunale competente, se la stessa mediazione dovesse fallire.

Ancora, il proprietario che subisce danni per via del comportamento abusivo di un vicino – si pensi, ad esempio, all’ingresso di ladri a causa delle finestre mantenute aperte di notte, contro le disposizioni da regolamento – può intentare una causa per ottenere un opportuno risarcimento. È perciò sempre utile informare l’amministratore di condominio e avvalersi della consulenza di un legale di propria fiducia.