Case di lusso a Milano: la domanda internazionale traina il mercato

Nel secondo semestre del 2024, il mercato delle residenze esclusive di Milano ha confermato una tendenza ormai consolidata: una crescente polarizzazione tra le fasce più alte e quelle intermedie, con dinamiche divergenti in termini di domanda e prezzi. A dominare la scena sono i segmenti Top (oltre 3 milioni di euro) e Lusso (oltre 6 milioni), che hanno registrato una forte crescita della domanda, in parte alimentata dall’imminente scadenza delle agevolazioni fiscali “non dom” nel Regno Unito, prevista per aprile 2025. Questo fattore ha spinto molte famiglie internazionali a orientarsi verso l’Italia, con Milano come destinazione preferita per circa l’80% di esse.

Offerta limitata e nessuna trattativa nel segmento alto

L’offerta di immobili di alta gamma, già limitata, si è ulteriormente ridotta, e le proprietà di qualità elevata vengono rapidamente assorbite dal mercato. Gli acquirenti, spesso internazionali, sono disposti a pagare il prezzo richiesto senza margini di trattativa, confermando la solidità del segmento di fascia alta.

Domanda prudente nella fascia 1-3 milioni

All’opposto, la fascia intermedia, compresa tra 1 e 3 milioni di euro, vede una domanda più cauta, composta prevalentemente da acquirenti italiani alla ricerca di sostituzione. In assenza di urgenze, molti preferiscono rimandare la decisione d’acquisto, scoraggiati dalla difficoltà di trovare immobili che offrano un reale miglioramento rispetto alla situazione attuale.

Prezzi variabili e criticità qualitative

Il mercato presenta una forte variabilità nei prezzi al metro quadro, con abitazioni che superano i 25.000 €/m² e altre che non raggiungono i 7.000 €/m². Le differenze si spiegano facilmente: le prime sono già ristrutturate, luminose, situate ai piani alti di edifici eleganti; le seconde si trovano ai piani bassi, necessitano di ristrutturazioni e presentano affacci penalizzanti o distribuzioni non ottimali. Gli immobili meno attraenti tendono a restare invenduti o vengono frazionati per l’affitto a breve termine.

Prezzi in calo? Timori infondati

Nonostante alcuni acquirenti temano un calo dei prezzi nel medio periodo, i dati indicano il contrario. Nelle zone esclusive di Milano, il valore delle residenze di alta qualità ha stabilmente superato i 10.000 €/m² e si prevede continui a crescere grazie alla cronica scarsità di offerta. A confermare la solidità del mercato, il Global Real Estate Bubble Index di UBS (23 settembre) colloca Milano tra le città più equilibrate in Europa e seconda al mondo solo a San Paolo del Brasile per basso rischio di bolla.

Indicatori di mercato: assorbimento e tempi di vendita

L’indice di assorbimento medio è salito dello 0,6%, superando il 20%, ma resta lontano dal massimo del 27,5% registrato nel primo semestre 2022. I tempi medi di chiusura delle compravendite sono aumentati a 6,8 mesi, mentre il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di vendita è cresciuto dello 0,5%, arrivando al 7,2% (+1% su base annua). Il rallentamento nei tempi di vendita e l’aumento dei margini di negoziazione sono evidenti soprattutto nella fascia media (1-3 milioni), dove il tempo medio di permanenza sul mercato supera ancora i due anni, nonostante il ritiro di molte proprietà rimaste a lungo invendute.

Prezzi: crescita graduale e sostenibile

I prezzi richiesti hanno registrato rialzi contenuti: +0,8% per il prezzo medio e +1% per il prezzo medio massimo. L’ultimo incremento significativo dei prezzi effettivi di vendita risale al 2019 (+5,5%). Negli ultimi cinque anni, la crescita è stata più stabile e priva di rischi speculativi. Tuttavia, nel segmento Lusso (oltre 6 milioni), i prezzi massimi al metro quadro sono cresciuti di quasi il 50% dal 2020, trainati dalla domanda internazionale, in particolare dagli UHNWI in uscita dal Regno Unito per motivi fiscali.

Quadrilatero: top price quasi 39.000 €/m²

Il dato più eclatante riguarda la zona Quadrilatero, la più ambita di Milano, dove il prezzo massimo al metro quadro è passato dai 25.000 euro del 2021 ai quasi 39.000 euro nel 2024.

Investitori stranieri e Flat Tax

L’interesse degli investitori stranieri per Milano resta elevato. L’aumento della flat tax a 200.000 euro non ha avuto impatto significativo sulla domanda, in quanto il beneficio fiscale offerto dalla residenza in Italia resta molto vantaggioso rispetto al costo, specialmente per i patrimoni elevati.

Dati sulle compravendite prime

Le tre vendite più rilevanti del semestre hanno totalizzato oltre 27 milioni di euro, con prezzi al metro quadro compresi tra 16.400 e quasi 35.000 euro.

La componente “prima casa” rappresenta il 49% delle transazioni, la “sostituzione” il 42% e l’“investimento” il 9%. Il contesto finanziario, con borse ai massimi e tassi in calo, potrebbe favorire ulteriori investimenti nel segmento da 1 a 3 milioni.

Previsioni per il 2025

Nel breve periodo, si prevede stabilità nel numero di transazioni. La fascia Top (3-6 milioni) potrebbe risentire dell’incertezza economica e politica internazionale, mentre nel segmento Lusso è atteso un ulteriore aumento dei prezzi, pur senza incidere sulle medie generali, data la quota limitata che rappresenta nel mercato complessivo.

Locazioni di lusso a Milano

Il mercato delle locazioni di residenze esclusive a Milano continua a mostrare segnali di grande vitalità, trainato da una domanda in costante aumento che interessa tutte le zone e segmenti della città. I potenziali inquilini cercano quasi esclusivamente immobili recentemente ristrutturati, arredati o almeno semi-arredati (con cucina e armadi), e mostrano un’elevata selettività.

A dominare è la domanda secondaria, rappresentata da chi necessita di una soluzione temporanea, spesso in attesa di acquistare una casa ma senza riuscire a trovare subito l’opzione giusta. Questo segmento include residenti italiani, stranieri ed expat rientrati in Italia per motivi lavorativi o fiscali. Anche la domanda primaria, legata a esigenze di lungo periodo, mantiene un andamento stabile, sebbene i contratti formalmente di 4 anni più rinnovo tendano in realtà a durare molto meno.

Domanda superiore all’offerta nel segmento lusso

Nel segmento Top—che comprende immobili con canoni superiori ai 100.000 euro annui (escluse spese)—la domanda eccede ampiamente l’offerta, con un divario ancora più marcato nella fascia Lusso, dove i canoni superano i 200.000 euro l’anno. Le poche residenze “perfette”, con elevato valore estetico e scenografico, sono state rapidamente assorbite dai nuovi residenti trasferitisi a Milano per ragioni fiscali.

Anche nelle fasce di prezzo inferiori, pur con un aumento dell’offerta, il mercato resta sotto pressione, incapace di soddisfare appieno la domanda elevata.

Indicatori in crescita: tempi e tassi di assorbimento

Nel secondo semestre 2024, la percentuale di immobili locati rispetto all’offerta disponibile è cresciuta leggermente, attestandosi al 36,8%. Le zone di Brera, Magenta e le “Altre zone” superano il 40%, mentre altre aree risultano penalizzate dalla presenza di immobili non ristrutturati o percepiti come non adeguati da inquilini esigenti.

Il tempo medio di locazione si è ridotto, tornando al record storico del primo semestre 2023 con 3,5 mesi. Gli immobili di pregio vengono spesso affittati prima ancora della fine dei lavori di ristrutturazione.

Canoni in crescita e sconti selettivi

Il canone medio continua a crescere in modo moderato, con un incremento dello 0,32% nel secondo semestre del 2024. I Top rents, ossia i canoni massimi al metro quadro per singola residenza, hanno superato i 600 euro/m² in tutta la città, raggiungendo punte di 1.200 euro/m² nel Quadrilatero. Questa dinamica è spinta dalla scarsità di offerta, dall’elevata qualità degli immobili disponibili e dalla presenza di inquilini internazionali abituati a prezzi elevati nei loro Paesi di origine.

Lo sconto medio applicato ai canoni richiesti è pari al 4,5%, con una marcata differenza tra immobili di prima e seconda fascia: per le residenze più esclusive lo sconto è nullo, mentre per quelle meno appetibili può arrivare fino al 10%. Per le proprietà che restano sul mercato più a lungo, il tempo medio di giacenza ha raggiunto i 9,6 mesi.

Una domanda sempre più internazionale

La domanda estera rappresenta circa un terzo del mercato delle locazioni milanesi. Nella fascia Lusso, per residenze oltre i 300 m², la presenza di inquilini stranieri o expat è quasi totalitaria.

Prospettive: canoni ancora in aumento

Il mercato continuerà a essere sostenuto da una domanda elevata, soprattutto da parte di chi, in attesa di acquistare, si orienta sull’affitto. Tuttavia, la scarsità di offerta impedirà un significativo aumento del numero di contratti di locazione, specialmente nella fascia Lusso, dove sono attesi nuovi record nei canoni di affitto. Per il resto del mercato si prevede una crescita moderata dei prezzi, in linea con i trend recenti.